DIC Asset AG (ISIN DE000A1X3XX4)

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Solides Ergebnis in schwierigem Umfeld


Die DIC Asset AG legt heute ihren Bericht über den Jahresabschluss 2008 vor. Das Unternehmen hat sich in einem bekannt schwierigen Marktumfeld dank des ausbalancierten Geschäftsmodells mit einem respektablen Ergebnis gut behauptet. Mit einem Konzernjahresüberschuss von 25,2 Mio. Euro hat die DIC Asset AG ihre Planungen erfüllt und beteiligt ihre Aktionäre an diesem Erfolg mit einer Dividende von 0,30 Euro pro Aktie, die damit deutlich über dem aktuellen Branchendurchschnitt liegt.

Die Gesamterträge 2008 lagen mit 208,2 Mio. EUR um 12 Prozent unter dem Vorjahreswert und damit weiterhin auf einem sehr hohen Niveau (2007: 236,2 Mio. EUR). Das gute Ergebnis ist vor allem von einer kräftigen Erhöhung der Mieteinnahmen um plus 44 Prozent auf 134,5 Mio. Euro getragen (2007: 93,6 Mio. EUR).

Diese Zunahme resultiert im Wesentlichen aus dem Ausbau des Immobilienportfolios auf rund 1,3 Mio. qm sowie aus Mieterhöhungen im bestehenden Portfolio. Die Mieteinnahmen aus den rund 340 gemanagten Objekten sind breit gestreut und verteilen sich auf mehr als 2.700 Mieter. Aus Mietverträgen mit großen und internationalen Konzernen stammen rund 23 Prozent, weitere 20 Prozent von Unternehmen des öffentlichen Sektors, Ländern und Kommunen. Für das vergleichbare Portfolio ohne Zu- und Abgänge (Like-for-like) konnte die DIC Asset im Jahr 2008 ihre Mieteinnahmen um 2,4 Prozent steigern.

Der zweite große Block ist der Ertrag aus Immobilienverkäufen von 49,9 Mio. Euro. Das Transaktionsvolumen lag unter dem Vorjahresniveau, aber über dem Verkaufsvolumen von 2006, da die DIC Asset AG ihre Verkaufsstrategie den neuen Marktverhältnissen anpasste und sich auf den Verkauf kleinerer und mittlerer Objekte konzentrierte. Die erfolgreichen Verkäufe dieser Immobilien boten auch in dem schwierigen Markt eine attraktive Verzinsung und führten zu einer im Vergleich zum Vorjahr um sechs Prozentpunkte erhöhten Verkaufsrendite von 20 Prozent.

Durch Kostenbewusstsein und Skaleneffekte baute die DIC Asset ihre operative Effizienz weiter aus. Die Gesamtaufwendungen reduzierten sich um 28 Prozent auf 112,2 Mio. Euro (2007: 156,2 Mio. Euro). Die Hauptursache lag in geringeren Vermögensabgängen durch reduzierte Verkaufsvolumina. Dabei stiegen die Personal- und Verwaltungsaufwendungen im Vergleich zu dem kräftigen Mietwachstum unterproportional auf rund 15,4 Mio. Euro (+ 40%).

Das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Ertragssteuern und Abschreibungen) legte um 24 Prozent auf 124,0 Mio. EUR zu (2007: 99,8 Mio. EUR). Der Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit erhöhte sich um 61 Prozent auf 120,4 Mio. EUR.

Der FFO (Funds From Operations, der sich zusammensetzt aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern sowie den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten) steigerte sich um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 48,0 Mio. EUR (2007: 44,6 Mio. EUR). Das operative Ergebnis vor Abschreibungen sank leicht um fünf Prozent auf 53,2 Mio. Euro. Dies entspricht einem operativen Ergebnis pro Aktie von 1,71 EUR (2007: 1,94 EUR). Der sich nach Abzug der Abschreibungen und Steuern ergebende Konzernjahresüberschuss lag mit 25,2 Mio. EUR im Rahmen der Planungen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr (2007: 36,1 Mio. EUR) ist vor allem auf das geringere Verkaufsvolumen zurückzuführen. Damit fiel das Ergebnis von 0,80 Euro je Aktie geringer aus als im Vorjahr (2007: 1,25 Euro).

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung eine Dividende von 0,30 EUR pro Aktie vor (2007: 1,65 Euro). Damit setzt die DIC Asset AG einerseits ihre kontinuierliche Dividendenpolitik mit einer angemessenen Ausschüttungsquote fort und reinvestiert die verbleibenden Mittel in das Unternehmen.

Die Bilanzsumme der DIC Asset AG erhöhte sich 2008 um 4 Prozent und beträgt nun 2,21 Mrd. EUR (Ende 2007: 2,12 Mrd. EUR). Das langfristige Vermögen legte dabei von 1,9 Mrd. EUR um 8 Prozent auf 2,06 Mrd. Euro zu. Das Eigenkapital reduzierte sich von 613 Mio. EUR um 13 Prozent auf 534 Mio. EUR. Die Finanzierung ist zu attraktiven Konditionen langfristig gesichert sowie über die Portfolien risikomindernd diversifiziert. Von den Finanzschulden in Höhe von 1,57 Mrd. EUR (Ende 2007: 1,46 Mrd. EUR) sind nur rund ein Prozent im Jahr 2009 und lediglich jeweils weitere drei Prozent 2010 und 2011 fällig. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten hat die DIC Asset aktuell auf unter 5 Prozent reduziert und somit die stabile Cashflow-Basis nochmals verbessert.

Das Immobilienportfolio der DIC Asset AG erhöhte sich 2008 um rund 100.000 qm Gewerbeflächen auf etwa 1,3 Mio. qm. Sie repräsentieren einen Marktwert von knapp 2,2 Mrd. Euro. Der jährlich von neutralen Gutachtern ermittelte Marktwert verringerte sich als Folge des veränderten wirtschaftlichen Umfelds um 8,5 Prozent. Der Net Asset Value (NAV) belief sich zum Jahresende 2008 auf 16,23 EUR pro Aktie (2007: 23,04 EUR). Der Rückgang um 30 Prozent resultiert aus der angepassten Marktbewertung der Immobilien sowie der Auszahlung der Dividende Mitte 2008.

2008 wurden rund 196.000 qm in allen Objekten vermietet, an denen die DIC Asset beteiligt ist. Diese Vermietungsleistung entspricht jährlichen Mieteinnahmen von 19,5 Mio. EUR. Die laufenden Erträge aus dem Management von opportunistischen Co-Investments blieben mit rund 3,1 Mio. EUR stabil. Hierbei leistete die Tochtergesellschaft DIC ONSITE einen bedeutenden Beitrag zum Ertrag der DIC Asset AG und bildet damit die Basis für weiteres qualitatives Wachstum.

Die DIC Asset AG strebt für 2009 eine höhere Gesamtvermietungsleistung an und damit eine stabile Auslastung des Immobilien-Portfolios. Auf dieser Basis und sofern weitere Verschlechterungen der aktuellen Marktverhältnisse ausbleiben, geht das Unternehmen für 2009 von einem operativen Gewinn vor Verkäufen, Abschreibungen und Steuern (FFO) von 34 bis 36 Mio. EUR aus.


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