Fair Value REIT-AG (ISIN DE000A0MW975)

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Die Fair Value REIT-AG hat nach vorläufigen Zahlen im Geschäftsjahr 2008 ein operatives Konzernergebnis in Höhe von 5,9 Mio. EUR erzielt. Dieser Betrag versteht sich vor Berücksichtigung der sonstigen betrieblichen Erträge, des Bewertungsergebnisses und der Marktbewertung von Zinsderivaten. Primär begründet sich der deutlich über Plan liegende Erlös mit Gewinnen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr summierten sich die Mieterträge aus den Geschäftssegmenten Direktinvestitionen und Beteiligungen Fair Value-anteilig auf insgesamt 21,7 Mio. EUR. Davon entfielen 3,4 Mio. EUR auf direkt gehaltene Immobilien. Weitere 18,3 Mio. EUR entfielen auf die in Beteiligungen an insgesamt dreizehn geschlossenen Immobilienfonds gehaltenen Immobilien.

Entsprechend der Immobilienbewertung zum 31. Dezember 2008 sind die Fair Value-anteiligen Marktwerte des Gesamtportfolios im Vorjahresvergleich ('like for like') um 29,3 Mio. EUR auf 244,5 Mio. EUR gesunken. Unter Berücksichtigung von sonstigen betrieblichen Erträgen aus einer Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages in einem Tochterunternehmen reduziert sich der anteilige Bewertungsverlust im Saldo auf 17,5 Mio. EUR bzw. 6,4% im Vorjahresvergleich.

Die Marktbewertung der Zinsderivate zum Bilanzstichtag ergab aufgrund des gesunkenen Marktzinsniveaus einen anteiligen Rückgang der entsprechenden Position um 6,2 Mio. EUR. Hiervon werden anteilig 1,5 Mio. EUR ertragswirksam und 4,7 Mio. EUR erfolgsneutral gegen das Eigenkapital verrechnet.

Insgesamt erzielte die Fair Value REIT-AG gemäß IFRS-Rechnungslegung im Geschäftsjahr 2008 einen Konzernverlust in Höhe von 13,1 Mio. EUR. Ein Vorjahresvergleich ist nicht aussagekräftig, da die Gesellschaft erst mit Beginn des vierten Quartals 2007 die operative Geschäftstätigkeit aufgenommen hat.

In den Einzelabschluss der Gesellschaft nach HGB konnten die Zuflüsse aus den Beteiligungsgesellschaften nur teilweise ertragswirksam einfließen, und zwar in Höhe der Gewinnausschüttungen für die Zeit nach dem 1. Oktober 2007. Ergänzend hatte die Marktbewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag auch Abwertungen auf die Buchwerte einzelner Beteiligungen zur Folge. Durch die Bildung einer anteiligen Reinvestitionsrücklage auf den Gewinn aus der Veräußerung des Bürogebäudes in Düsseldorf ergibt sich ein geringfügiger Jahresfehlbetrag, so dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2008 keine Dividende ausschütten wird.

Bei einer Konzern-Bilanzsumme von 198 Mio. EUR (Vorjahr 230 Mio. EUR) ergibt sich zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital von 76,8 Mio. EUR. Das entspricht einem NAV je ausstehender Aktie von 8,16 EUR. Nach § 15 REIT-Gesetz summiert sich das Eigenkapital durch die Einbeziehung von Minderheitsanteilen auf rund 93 Mio. EUR und entspricht 52% des unbeweglichen Vermögens.

Im Berichtszeitraum erzielte die Fair Value REIT-AG auf Konzernebene einen operativen Cash Flow (Funds from operations) von 18,4 Mio. EUR. Die liquiden Mittel des Konzerns summierten sich am Bilanzstichtag auf 14 Mio. EUR und haben damit gegenüber dem Vorjahreswert von 5,4 Mio. EUR um 8,7 Mio. EUR zugenommen.

Bei einer durchschnittlichen Darlehenslaufzeit für die Fair Value-anteiligen Finanzverbindlichkeiten von rund 5 Jahren sind 91% des Darlehensvolumens bereits langfristig vereinbart. Im Jahr 2009 stehen lediglich 9% des gesamten Darlehensvolumens zur Verlängerung an. Für 83% der Fair Value-anteiligen Verbindlichkeiten wurden Festzinsvereinbarungen getroffen. Hiervon ist etwa die Hälfte durch derivative Zinssicherungsinstrumente abgesichert, für den verbleibenden Teil wurden klassische Festzinsverträge abgeschlossen. Die Zinsfestschreibungen haben eine gewichtete Restlaufzeit von insgesamt 5,9 Jahren, wobei 73% eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren aufweisen. Der gewichtete Zinssatz der Festzinsvereinbarungen liegt bei 6,10% pro Jahr.


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