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DIC Asset AG (ISIN DE000A1X3XX4)

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Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung lud die DIC Asset AG ihre Anteilseigner am 25. August 2004 in das NH Hotel Frankfurt City in die Mainmetropole ein. Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Gerhard Schmidt begrüßte die etwa 15 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Formalien und Hinweise dem Vorstandsvorsitzenden Ulrich Höller das Wort.


Bericht des Vorstands

Nach der Begrüßung des Auditoriums zeigte sich der Vorstandsvorsitzende über die Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr sehr erfreut. Die Bilanzsumme hat sich im Berichtszeitraum um 16 Prozent von 131,8 auf 153,3 Mio. EUR erhöht, das Eigenkapital von 53,8 Mio. EUR entspricht einer Eigenkapitalquote von 35 Prozent. Erwähnenswert ist nach Einschätzung der Verwaltung zudem die innovative Finanzierungsstruktur durch Wandeldarlehen im Gesamtvolumen von 45 Mio. EUR, die von den Partnern Provinzial Düsseldorf, Provinzial Münster sowie der Bayerischen Versicherungskammer gewährt wurden und deren Laufzeit bis 2006 oder 2007 beträgt.

Im operativen Bereich konnte die DIC Asset AG im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Gesamtleistung von 11,2 nach 7,626 Mio. EUR im vergleichbaren Vorjahreszeitraum erbringen, das EBT belief sich auf 369 (Vj.: 529) TEUR und der Jahresüberschuss auf 526 nach 48 TEUR im Geschäftsjahr 2002. Die Aktionäre sollen in Form einer Dividendenzahlung von 0,05 EUR am Jahresergebnis partizipieren.

Das Immobilienumfeld gestaltete sich auch in 2003 weiterhin schwierig, so Vorstandschef Höller weiter. Schlagworte für die aktuelle Marktlage sind das anhaltend geringe Wirtschaftswachstum, die gestiegenen Leerstandsraten, der sprunghafte Anstieg der Untervermietung von Objekten, eine Zunahme der Volatilität der Mietniveaus und ein deutlicher Rückgang der Vermietungsleistung. Positiv aus Sicht der DIC Asset AG ist zu konstatieren, dass die zweite Reihe Standorte und Regionen (sogenannte B-Lagen), in denen die Gesellschaft schwerpunktmäßig aktiv ist, in geringerem Maße von den Preisschwankungen in den Top-Lagen betroffen sind. Ausgehend vom Gesamtmarkt wird die Verwaltung auch in Zukunft an ihrer Strategie hochrentabler Objekte mit starken Mietern an wachstumsstarken B-Standorten festhalten. Darüber hinaus sollen situationsabhängig die bestehenden Chancen für antizyklische Investitionen an Top-Standorten genutzt werden.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft nach Verwaltungsangabe ihre bisherige Investitionsstrategie mit dem Erwerb von zwei Immobilien an den Standorten in Frankfurt und Langenfeld bei Düsseldorf fortgesetzt. Bei dem Objekt in Langenfeld handelt es sich um den Bürokomplex Businesspark Langenfeld mit der Bayer Vital AG als Hauptmieter mit einer Fläche von 10.300 Quadratmeter, wobei das Grundstück eine Gesamtfläche von 21.170 Quadratmeter besitzt. Beim Objekt in Frankfurt am Main handelt es sich um den Hauptsitz der Siemens Building Technologies AG, die vermietete Bürofläche beläuft sich auf ebenfalls rund 10.300 Quadratmeter und wird vom Siemens-Konzern genutzt. Das Grundstück ist laut Vorstand 14.000 Quadratmeter groß. Beide Objekte sind langfristig, d.h. für zehn Jahre, an die jeweiligen Hauptmieter vermietet, die aktuelle Restlaufzeit der Verträge beträgt etwas unter neun Jahre.

Erfreut zeigte sich Vorstandschef Höller zudem über den erfolgreichen Verkauf der Logistikimmobilie in Bad Hersfeld, die von amazon.de als Logistikzentrum genutzt wird. Das im Jahre 1999 erworbene Objekt wurde im Rahmen der erfolgreichen Umsetzung einer Buy-and-Sell-Strategie zu einem Preis von 31 Mio. EUR veräußert. Einer der Gründe, die zum Verkauf des Objekts geführt haben, war die Überlegung, dass das Objekt auf Sicht von vier bis fünf Jahren, bis dahin läuft auch noch der bestehende Mietvertrag von amazon.de, für das Unternehmen zu klein wird, wodurch entsprechende Risiken auf die DIC Asset AG zukommen würden. Im Rahmen der Veräußerung wurde mit dem Investor, einem Fonds für Logistikimmobilien, für den Fall einer Vertragsverlängerung des Mieters ein zusätzlich zum Kaufpreis fälliger Besserungsschein vereinbart. Leider ist dieser nicht zum Zuge gekommen, weil amazon trotz laufender Gespräche eine vorzeitige Verlängerung des Mietvertrags inzwischen verworfen hat.

Einen weiteren Erfolg gibt es von der Luxemburger Immobilie zu vermelden. Der Mittelteil der Immobilie im Central Business District ist fast vollständig vermietet. Hauptmieter mit einer Fläche von 7.500 Quadratmeter ist die luxemburgische Zentrale der Credit Agricole. Bei einer für dortige Verhältnisse langen Vertragslaufzeit von neun Jahren liegt der vereinnahmte Mietzins der DIC Asset bei 28,50 EUR/je Quadratmeter.

Nicht zufriedenstellend hingegen hat sich laut Vorstand im Berichtsjahr der Aktienkurs der DIC Asset AG entwickelt. Von 4,20 EUR zu Beginn des Jahres 2003 ist dieser auf 3,20 EUR gefallen und notiert aktuell bei 2,80 EUR je Aktie. Angesichts des sehr geringen Free Float der Aktie von unter 4 Prozent ist ein Handel nur in sehr eingeschränktem Maße möglich, so dass der Börsenkurs nach Einschätzung von Herrn Höller keine Marktbewertung im eigentlichen Sinne darstellt. Aussagekräftiger bei einer Immobilienaktiengesellschaft ist der Net Asset Value (NAV) des Unternehmens. Aktuell befindet sich das Management in der Prüfung, inwieweit eine Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit sowie eine Ausweitung des Streubesitzes mit einer möglichen Aufnahme in den Geregelten Markt umgesetzt werden kann und soll.

Mit Blick auf die Anfechtungsklage gegen die Verschmelzung der damaligen DBI auf die DIC Asset AG erläuterte der Vorstand, dass die Verschmelzung seinerzeit trotz des laufenden Verfahrens eingetragen wurde und die Anfechtungsklage inzwischen aufgehoben worden ist. Im Zusammenhang mit der Verschmelzung beider Gesellschaften wurde am 29. April 2003 ein Spruchstellenverfahren eingeleitet, um die Angemessenheit des seinerzeitigen Umtauschverhältnisses zu überprüfen. Eine Entscheidung ist in diesem Verfahren bislang noch nicht gefallen, die Verwaltung erwartet aus heutiger Sicht und angesichts der allgemeinen Dauer derartiger Spruchverfahren mit einer längeren Verfahrensdauer.

Um im Immobilienmarkt dauerhaft erfolgreich zu sein, soll die bisherige Strategie auch in der Zukunft konsequent fortgesetzt werden. Wesentliche Eckpunkte sind die Fokussierung auf den deutschen Markt, der Erwerb attraktiver Standorte in etablierten Wirtschaftsregionen und wachstumsstarken B-Lagen, die Konzentration auf Objekte mit einer Nutzung im Bereich Büro, Logistik und Handel. Aktuell befinden sich 19 Objekte in 18 Objektgesellschaften im Besitz der DIC Asset, die aktuelle Vermietungsquote des Bestands mit einem Beteiligungsbuchwert von 113,9 Mio. EUR beläuft sich laut Vorstandschef auf nahezu 100 Prozent. Die kommenden zwei bis drei Jahren sollen darüber hinaus für antizyklische Investitionen in den Top-Lagen genutzt werden.


Allgemeine Aussprache

Als erster Redner meldete sich Dr. Roß zu Wort und führte einleitend aus, dass er durch die Verschmelzung der früheren DBI recht unfreiwillig Aktionär der Gesellschaft geworden ist. Angesichts des nach wie vor sehr geringen Streubesitzes erkundigte sich der Redner nach den weiteren diesbezüglichen Planungen der Gesellschaft sowie den angestrebten Bemühungen zu einer intensivierten Investor bzw. Public Relations-Arbeit.

Nach Angabe des Vorstandsvorsitzenden befindet sich die Verwaltung gegenwärtig in Überlegungen und Gesprächen mit Beratern, was eine mögliche Ausweitung des Free Float  und ein Segmentwechsel betrifft. Herr Höller geht nach eigenen Angaben zum jetzigen Zeitpunkt davon aus, dass die Überlegungen bis zum Ende des Jahres 2004 abgeschlossen sein werden und die dann gefällte Entscheidung bekannt gegeben wird. Aufsichtsratschef Prof. Schmidt ergänzte im weiteren Verlauf der Aussprache, dass die Kleinaktionäre im Rahmen möglicherweise in der Zukunft anstehender Kapitalmaßnahmen fair behandelt werden sollen.

Zur besseren Beurteilung der DIC-Aktie unter Anlagegesichtspunkten bat Dr. Roß um Angabe des Net Asset Value der Gesellschaft. Finanzchef Koch bat in seinen Ausführungen um Verständnis dafür, dass die Verwaltung bisher den recht hohen Aufwand zur Ermittlung des NAV durch Gutachter gescheut hat. Sie sei jedoch davon überzeugt, so Herr Koch weiter, dass die in der Bilanz stehenden Buchwerte der Objekte nirgends überhöht sind und im Minimum ein Net Asset Value in Höhe des ausgewiesenen Eigenkapitals vorhanden ist. Dieses beläuft sich ausweislich des vorliegenden Geschäftsberichts auf rund 21 Mio. EUR.

Näheren Erläuterungsbedarf konstatierte Dr. Roß im Zusammenhang mit den an verschiedene Versicherungsgesellschaften begebenen Wandelanleihen sowie den zu Grunde liegenden Wandlungsbedingungen. Nach Verwaltungsangabe beläuft sich das Gesamtvolumen der Anleihe auf 45 Mio. EUR, die in drei Tranchen von jeweils 15 Mio. EUR an drei Versicherungsgesellschaften begeben wurden und von denen bislang ein Volumen von 34,5 Mio. EUR abgerufen wurde. Die Verzinsung dieser Anleihen beläuft sich auf 7,5 Prozent, begeben wurden die Anleihen von der Muttergesellschaft der DIC Asset AG. Im Falle einer Wandlung hat sich die Muttergesellschaft jedoch dazu verpflichtet, das entstehende Eigenkapital an die Gesellschaft weiter durchzureichen und dadurch die aktuell bestehende und aus den Mitteln der Wandelanleihe resultierende Darlehensgewährung zu ersetzen.

Auf weitere Nachfrage führte Herr Höller aus, dass der aktuell in der Presse behandelte Erwerb der Immobilie Grünhof in Frankfurt nicht von der DIC Asset AG, sondern der Muttergesellschaft in Zusammenarbeit mit der US-amerikanischen Investmentbank Morgan Stanley vorgenommen wurde. Bei diesem Investment handelt es sich um ein Opportunity-Projekt, was laut Vorstand vom Risikoprofil her für die DIC Asset AG zu risikoreich wäre und nicht in die Portfoliostruktur hineinpassen würde.

Als nächster Redner meldete sich Dr. Issels, Vorstand der Allerthal-Werke AG, zu Wort und verlieh seiner Hoffnung Ausdruck, dass sich die Gesellschaft in der Zukunft positiv entwickelt und dass die seinerzeit durch die nur schwer nachvollziehbare Verschmelzung der DBI auf die DIC Asset AG abgewürgte Phantasie für die Aktie wieder zurückkehrt. Nähere Angaben erbat Dr. Issels insbesondere mit Blick auf die Finanzierungsstruktur der einzelnen Objektgesellschaften der DIC Asset, beispielhaft erläutert an der inzwischen veräußerten Logistikimmobilie in Bad Hersfeld.

Finanzvorstand Koch erklärte hierzu, dass die Finanzierung der einzelnen Objekte im Regelfall innerhalb der einzelnen Objektgesellschaften erfolgt und dass diese jeweils über eigene Darlehensmittel der finanzierenden Banken verfügen. Im Fall des Objekts in Bad Hersfeld handelte es sich um einen Sonderfall, da hier die Objektgesellschaft keine eigenen Fremdmittel aufgenommen hat, sondern über die DIC KGaA (Obergesellschaft der DIC Asset AG) durch zur Verfügungstellung von Eigenkapital finanziert wurde.

Hintergrund dieser Konstruktion war, dass die Immobilie ursprünglich von der KGaA mit einem Darlehen der Hessischen Landesbank (Helaba) erworben wurde und erst später in die Objektgesellschaft eingebracht und unterhalb der Ebene der DIC Asset AG angesiedelt worden ist. Die finanzierende Bank hat von der KGaA eine weiterhin bestehende Mithaftung gefordert, weshalb das von der KGaA erhaltene Darlehen an die Objektgesellschaft als Eigenkapital weitergereicht wurde. Ein weiterer Grund für die gewählte Konstruktion liegt im §8 des Einkommensteuerrechts, der bei der Mithaftung der KGaA für ein Darlehen der Enkel-Objektgesellschaft eine verdeckte Gewinnausschüttung unterstellen und eine Steuerpflicht auslösen würde.

Beim Verkauf der Immobilie an einen Logistikfonds zu einem Preis von 31 Mio. EUR ist das Eigenkapital aus der Objektgesellschaft gemäß der anfänglichen Einbringung wie folgt ausgeschüttet worden: 7,5 Mio. EUR sind an die DIC Asset AG geflossen und 24,5 Mio. EUR an die DIC KGaA. Auf die besorgte Nachfrage von Dr. Issels nach der Rechtmäßigkeit dieser Verfahrensweise bestätigte Versammlungsleiter Prof. Schmidt, dass diese rechtlich unbedenklich ist und dass eine entsprechende Bestätigung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Susat & Partner oHG vorliegt.

Dem Wunsch von Dr. Issels nach Aushändigung dieser Unterlage wurde seitens der Verwaltung dahingehend entsprochen, als dass die postalische Zusendung zugesichert worden ist. Ergänzend wies die Verwaltung darauf hin, dass 22 der 24,5 Mio. EUR, die an die KGaA zurückgeflossen sind, erneut zum Erwerb von Objekten über entsprechende Objektgesellschaften verwendet werden und dass bei diesen eine identische Konstruktion vorliegen wird. Hintergrund ist die weitere Nutzung des noch laufenden Darlehens der Helaba zur Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Im Zusammenhang mit den vom Vorstand genannten Wandelanleihen erkundigte sich Dr. Issels danach, wie sicher es ist, dass das aus der Wandlung entstehende Eigenkapital an die DIC Asset AG weitergereicht und nicht für Projekte der Muttergesellschaft verwendet wird. Laut Prof. Schmidt sind die Bestandsimmobilien gemäß der Strategie der Gesamtgruppe in der DIC Asset AG gebündelt. Die KGaA investiert höchstens im Rahmen von sogenannten Opportunity-Projekten selbst, ein Interessenkonflikt mit dem von der DIC Asset verfolgten konservativen Bestandsgeschäft besteht seiner Einschätzung nach jedoch nicht. Zur weiteren Beruhigung des Auditoriums führte der Versammlungsleiter aus, dass gerade diese klar fokussierte Strategie der einzelnen Konzerngesellschaften eine wesentliche Voraussetzung für den Einstieg der Versicherungen war.

Aktionär Heuser erkundigte sich nach dem Hintergrund der positiven Steuersituation. Der vereinnahmte Ertrag stammt nach Angabe von Finanzvorstand Koch aus der Auflösung einer latenten Steuerposition im Zusammenhang mit der erfolgreichen Veräußerung der Logistikimmobilie in Bad Hersfeld, die letztlich zur Ausschüttungsfähigkeit der DIC AG geführt hat.

Auf Nachfrage von Aktionär Menzel, der die nicht erfolgte Benennung der Vorstandsbezüge bemängelte, erklärte der Vorstand, dass im Jahre 2003 keine Vorstandsbezüge bei der DIC Asset angefallen sind, weil die beiden Vorstände ihre Vergütung von der Obergesellschaft erhalten haben, künftig ist jedoch Herr Weitzel direkt bei der AG angestellt, jedoch wird dies erst im Geschäftsjahr 2004 auf der Kostenseite wirksam. Über die Kostenumlage mit der Muttergesellschaft sind Aufwendungen für den Vorstand inklusive Fahrzeugkosten usw. in einer Größenordnung von 344 TEUR angefallen.


Abstimmungen

Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache kurz vor 12 Uhr wurde die Präsenz mit 4.425.086 Aktien oder 97,9 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen wurden mit überwältigender Mehrheit verabschiedet. Während der Gewinnverwendungsbeschluss einstimmig verabschiedet wurde, waren bei den übrigen Abstimmungen jeweils 34.584 Gegenstimmen der Allerthal-Werke AG zu verzeichnen. Im Einzelnen beschlossen wurde die Ausschüttung einer Dividende von 0,05 EUR je Stückaktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Wahl der Rödl & Partner GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Nürnberg, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2004 (TOP 5).

Die Versammlung endete um 12:10 Uhr mit einer Einladung zum Büfett.


Fazit

Die Aktie der DIC Asset AG fristet nach wie vor angesichts des sehr geringen Streubesitzes sowie der noch anhängigen Rechtsstreitigkeiten mit dem Aktionär Allerthal-Werke AG an der Börse ein Schattendasein. Dass die aktuelle Marktbewertung wohl tendenziell eher als zu niedrig einzustufen ist, ergibt sich aus dem Hinweis des Vorstands, dass sich der NAV der Aktie mindestens in der Größenordnung des Eigenkapitales bewegt, dies entspräche einem Wert von über 4 EUR je Aktie. Ob und wann es zu der bereits auf der letzten Hauptversammlung in Aussicht gestellten Ausweitung des Streubesitzes kommen wird, soll laut Verwaltung bis Ende 2004 entschieden werden. Interessierte Anleger sollten bei etwaigen Dispositionen die sehr geringen Börsenumsätze beachten und mit Limitierungen arbeiten.


Kontaktadresse

DIC Asset AG
Nibelungenplatz 3
60318 Frankfurt am Main

Tel.: 069 / 274033 - 0
Fax: 069 / 274033 - 69

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