Vivacon AG (ISIN DE0006048911)

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Sven Annutsch
Email: info@vivacon.de

HV-Bericht Vivacon AG

Einzige auf Erbbaurecht spezialisierte Immobiliengesellschaft


Zur ersten Hauptversammlung der Vivacon AG nach dem Börsengang Ende 2001 lud das Unternehmen am 5. Juni 2002 in das Dorint Kongress Hotel in Köln ein. Hierzu hatten sich bei sommerlichen Wetter ca. 60 Aktionäre eingefunden. Im gut ausgestatteten Veranstaltungsraum wurde auf das Geschäftsfeld von Vivacon mit dem Slogan " Wir machen Eigentümer" hingewiesen. Als Notar wohnte Dr. Ellenbeck der Veranstaltung bei. GSC Research war ebenfalls anwesend und bericht ausführlich.

Die Vivacon AG hat sich auf die Privatisierung von Wohnanlagen im Erbaurecht spezialisiert. Dabei werden Wohnanlagen ab einer gewissen Größe angekauft und anschließend modernisiert. Nach der rechtlichen Trennung der Wohneinheit vom Grundstück erfolgt eine Veräußerung durch Vivacon an Privatpersonen oder Kapitalanleger. Die Grundstücke verbleiben bei der Vivacon. Der Erwerber zahlt statt eines sofort fälligen Grundstückskaufpreises Erbbauzinsen in Höhe von ca. 5 Prozent für die Dauer von 99 Jahren an Vivacon. Mit dieser Fokussierung auf das Erbbaurecht grenzt sich das Unternehmen von anderen Wettbewerbern ab und positioniert sich als erste deutsche Gesellschaft in diesem Marktsegment.

Die Vivacon AG ging am 21. Dezember 2001 in den amtlichen Handel an der Frankfurter Wertpapierbörse und war neben der Fraport AG sowie der Deutsche Börse AG die einzige Publikumsgesellschaft, die im Krisenjahr 2001 in diesem Marktsegment an die Börse ging. Seit Beginn ihrer Unternehmenstätigkeit schreibt das Unternehmen schwarze Zahlen und verfügt mit rund 35 Prozent über einen für eine Immobiliengesellschaft recht hohen Streubesitz.

Herr Prof. Dr. Horst Gräf, Staatssekretär a.D. begrüßte als Aufsichtsratvorsitzender die anwesenden Aktionäre, Gäste und Pressevertreter recht herzlich und stellte den komplett anwesenden Vorstand und Aufsichtsrat vor. Als Schwerpunkt seiner Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr bezeichnete der Aufsichtsrat die Börseneinführung von Vivacon zum 21. Dezember 2001 in den amtlichen Handel.

Nach diesen ersten Darstellungen gab er das Wort an den CEO, Herrn Marc Leffin, für dessen Lagebericht weiter.


Bericht des Vorstands

Herr Leffin begrüßte die Aktionäre, Partner und Freunde von Vivacon sowie die Presse ebenfalls herzlich und betonte, alle Mitarbeiter hätten daran gearbeitet, dass die erste Hauptversammlung von Vivacon ein Erfolg werde. Den Aktionären sicherte er zu, jederzeit aktuelle und umfangreiche Informationen über alle Entwicklungen des Unternehmens zu erhalten.

Wie der Vorstand erklärte, ist Vivacon in einem speziellen Marktsegment mit hohen Wachstumschancen für die Zukunft ohne einen vergleichbaren Mitbewerber tätig. Im Geschäftsmodell des Unternehmens sieht er messbare Vorteile für Kunden und Verkäufer. Die Erbpachtzinsen sind über die Dauer von 99 Jahren an den Lebenshaltungsindex gekoppelt und grundbuchlich gesichert.

Im Jahre 2002 sollen 600.000 Euro an Erbbauzinsen vereinnahmt werden. Durch die Bestellung eines Erbbaurechts reduziere sich der Wohnungspreis um etwa 10 bis 20 Prozent. Als durchschnittlichen Quadratmeterpreis nannte Herr Leffin eine Größe von 1.300 Euro.

In seinen weiteren Ausführungen verwies Herr Leffin auf eine Wohnungseigentümerquote von nur 42 Prozent in Deutschland, womit Deutschland innerhalb der EG an letzter Stelle liegt. Auch wies er auf die in der letzten Zeit zunehmende Diskussion der privaten Altersvorsorge und den Wunsch nach Wohneigentum hin. Nachdem über 99 Prozent der Deutschen ein Jahresseinkommen von unter 60.000 Euro hätten, sei einige Nachfrage aus diesem Bereich zu erwarten. Durch das Erbbaurechtskonzept von Vivacon können nach seinen Ausführungen gerade diese Haushalte davon profitieren.

Sodann sprach er die Angebotsseite an. Wie den Aktionären berichtet erfolge in den nächsten Jahren aufgrund von Budgetengpässen der öffentlichen Hand eine Trennung von etwa 3 Millionen Wohnungen. Auch werden sich Großunternehmen aufgrund der Konzentrierung auf Kernkompetenzen von rund 750.000 Wohnungen trennen. Bei einem Markpotential von 3 Millionen Wohnungen, einer Durchschnittsgröße von 65 Quadratmeter und eine Verkaufspreis von 1.300 Euro liege das Marktvolumen somit bei 250 Mrd. Euro.

Ein weiterer Vorteil für Vivacon ist die politische Diskussion darüber, die Eigenheimzulage für gebrauchte Immobilien attraktiver zu gestalten. Ebenfalls sieht das Unternehmen positive Impulse in der in Kürze zu erwartenden Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes zur steuerlichen Behandlung des anschaffungsnahen Aufwandes. Eine schnellere Abzugsfähigkeit von Modernisierungskosten wäre die Folge.

Im Hinblick auf Mitbewerber am Markt meinte Herr Leffin, dass der hohe Eigenkapitalbedarf bei der Anwendung der Erbbaurechtsvariante viele Unternehmen abschrecken werde. Auch existiere diese ausreichende Kapitaldecke bei Vertriebs- und Privatisierungsgesellschaften nicht. Derzeit sei kein Mitbewerber wie die Vivacon darauf spezialisiert, Wohnungen in Erbbaurecht zu privatisieren. Das Konzept sei angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehr schlüssig, betonte er.

Im weiteren Verlauf seiner Ausführungen kam der Vorstand auf den Börsengang von Vivacon zu sprechen. Dadurch konnte die finanzielle Flexibilität der Gesellschaft erhöht und Projektfinanzierungen variabler gestaltet werden, da Vivacon nach dem Börsengang aus einer erheblich größeren Zahl von Objekten auswählen kann. Durch den Mittelzufluss  aus dem IPO ist man in der Lage, die Anforderungen des Kapitalmarktes zu erfüllen.

Weiter präsentierte Herr Leffin Zahlen und Fakten des vergangenen Geschäftsjahres und wies auf die Bilanzierung nach IAS hin. Er nannte einen Umsatzanstieg von 18,2 Mio. Euro auf 30,1 Mio. Euro, eine Steigerung von 65 Prozent. Von den Umsatzerlösen werden 90 Prozent durch den Verkauf von Wohnimmobilien erwirtschaftet, wobei das 4. Quartal die umsatzstärkste Periode war. Die Gesamtleistung stieg von 26 auf 34,7 Mio. Euro (+33,5%). Auch meldete er eine Steigerung des EBIT von 5,7 Mio. Euro auf 6,4 Mio. Euro. Das Ergebnis pro Aktie stieg nach 0,54 Euro im Jahr 2000 auf 0,63 Euro in 2001.

Nach diesem umfangreichen Zahlenmaterial stellte der Vorstand einzelne laufende Objekte von Vivacon vor. Dies waren das Objekt Wuhletalkarrée in Berlin (im Bestand als steuermotiviertes Projekt), die Gartenstadt am Weinberg in Plauen, Wuhleterassen in Berlin, Stadtwaldstudios im Stadtteil Berlin-Köpenick, die BMW Siedlung in Eisenach, das Kontorhaus Remberti in Bremen und die Gartenstadt Kreuzkampe in Hannover.

Für das laufende Jahr erwartet der Vorstand eine weitere positive Entwicklung des Unternehmens mit Steigerungen im EBIT und in der Gesamtleistung. Im Vergleich zum Vorjahr konnte er den Aktionären in den ersten 5 Monaten eine Steigerung von 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr vermelden. Der Gewinn je Aktie steige weiter an und wird mit 0,99 Euro erwartet. Entscheidend sei der weitere Verkauf der Gartenstadt Kreuzkampe, die sich nach seinen Worten sehr positiv entwickelt habe.

Weiter konnte der Vorstandsvorsitzende den Aktionären vom anstehenden Kauf eines Denkmalschutzensembles mit mehr als 10.000 qm Wohnfläche berichten. Insgesamt betrage das Projektvolumen 20 Mio. Euro. Der Vertrieb wird im zweiten Halbjahr des laufenden Jahres beginnen. Eine entsprechende Veröffentlichung werde erfolgen, sobald der Vertrag geschlossen ist. Im Vertrieb kündigte Herr Leffin erstmals eine Zusammenarbeit mit einer leistungsstarken Vertriebsgruppe an. Entsprechende Verhandlungen stehen kurz vor einem Abschluss. Der Kauf einer Vertriebsgesellschaft ist bisher vom Unternehmen nicht durchgeführt worden.

Wie er den Aktionären weiter berichten konnte, wird im Unternehmen ein innovatives Konzept zum Erwerb einer Immobilie im Erbaurecht mit einer privaten Lebensversicherung erarbeitet. Dies neue Konzept trägt den Namen "Vivasafe" und sei fast marktreif.

Die Vivacon-Aktie ist nach seiner Meinung unterbewertet; leider würden kleinere Gesellschaften in speziellen Marktsegmenten von den Anlegern oftmals nicht richtig wahrgenommen. Nachdem die Aktie in den ersten Monaten mehr als Trading-Papier gesehen wurde, stellte sich im April 2002 eine Trendumkehr ein. Herr Leffin wies auf die positive Entwicklung von Immobilienaktien in der Vergangenheit hin. Der vom Bankhaus Ellwanger & Geiger berechnete Deutschen-Immobilien-Aktienindex DIMAX, in dem 58 deutsche Immobilienaktiengesellschaften gelistet sind, verlor im Jahr 2001 nur 2,26 Prozent gegenüber dem DAX-Rückgang von 20 Prozent.

Herr Leffin kündigte verstärkte Investor Relations-Arbeit an. Dazu gehöre auch ein viermal im Jahr herausgegebene Investor News. Zum Ende seiner Ausführungen berichtete der Vorstandsvorsitzende, dass Vivacon der "Initiative Immobilien-Aktie" beigetreten sei. Durch den Zusammenschluss führender deutscher Immobiliengesellschaften wird der Anleger zukünftig über die Vorteile der Immobilienaktien ausführlicher informiert werden können. Den Anlegern kündigte er viel Freude an der nachhaltigen Entwicklung der Vivacon-Aktie an.


Allgemeine Aussprache

Nach der Beendigung des Lageberichts wurden die Aktionäre vom Aufsichtsratvorsitzenden Prof. Dr. Gräf zu Wortmeldungen aufgefordert. Erst nach einer zweiten Aufforderung erkundigte sich Aktionär van Delden, ab wann die Aktionäre mit der Zahlung einer Dividende bei Vivacon rechnen können. Eine weitere Frage bezog sich auf die Eigenkapitalquote des Unternehmens. Auch wurde der Vorstand um Stellungnahme gebeten, ob an eine weitere Erhöhung des Streubesitzes gedacht werde. In einer weiteren Frage erkundigt sich Aktionär van Delden nach der Einführung der Namensaktie bei Vivacon.

In seiner Antwort nannte der Finanzvorstand Steffen Wissmann den Anwesenden eine nach IAS ermittelte Eigenkapitalquote von 31 Prozent zum 31.12.2001 einschließlich der stillen Reserven (Anmerkung: diese müssen nach IAS über eine Neubewertungsrücklage berücksichtigt werden; ohne diese läge die EK-Quote bei 24 Prozent). Den inneren Wert der Aktie gab er mit ca. 5 Euro an.

Im Hinblick auf die Einführung der Namensaktie berichtete der Vorstandsvorsitzende Marc Leffin von nicht zufrieden stellenden Informationen. Durch Übertragung per Vollmacht auf die depotführenden Banken werde der Anleger in der Regel nicht erreicht. Auch sprächen die enormen Kosten gegen die Namensaktie.

Eine mittelfristige Kapitalheraufsetzung schloss Herr Leffin nicht aus, diese müsse aber unter Berücksichtigung des Kapitalmarktes stattfinden. Den Aktionäre kündigte Herr Leffin an, dass für das laufende Geschäftsjahr die Zahlung einer Dividende geplant sei.


Abstimmungen

Vom Grundkapital von 5.200.000 Euro, eingeteilt in die gleiche Anzahl Stückaktien, waren 4.139.783 Stückaktien vertreten. Dies entsprach einer Präsenz von 79,61 Prozent. Alle Tagesordnungspunkte wurden ohne Neinstimmen und Enthaltungen angenommen.

Beschlossen wurden damit die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3) sowie die Wahl der Wirtschaftprüfungsgesellschaft Bachem Fervers Janssen Merhoff GmbH in Köln zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2002 (TOP 4).

Fazit

Die erste Hauptversammlung von Vivacon hinterließ einen bemerkenswert positiven Eindruck. Vorbereitung und Durchführung waren professionell. Von Seiten der Aktionäre waren trotz des eingetretenen Kursverlustes in den vergangenen Monaten keine Klagen zu hören. Selbst in der Abstimmung waren weder Neinstimmen noch Enthaltungen festzustellen.

Bei einem sich durchsetzenden verstärkten Trend zur Immobilienaktie sollte auch Vivacon profitieren können. Höchste Priorität ist auf die Wahl einer guten Vertriebsgesellschaft zu legen. Auf die Markteinführung von Vivasafe und die Annahme dieses Produkts im Immobiliengeschäft darf man gespannt sein. Nachdem für das Geschäftsjahr 2002 auch noch eine erstmalige Dividendenzahlung in Aussicht gestellt ist, dürfte die Aktie ihren Kurstiefpunkt vom April nicht mehr sehen.


Kontaktadresse

Vivacon AG
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Ansprechpartner Investor Relations:

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