Aufina Holding AG (ISIN )

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HV-Bericht Aufina Holding AG

Emissionshaus für immobilienbasierte Finanzprodukt


Am 16. Oktober 2001 hatten sich mehr als 100 Aktionäre im Düsseldorfer Radisson SAS Hotel zusammengefunden, um die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2000 abzuhalten. Ein Mitarbeiter von GSC Research war ebenfalls vor Ort und erstellte diesen Bericht.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Klaus Steiger eröffnete die Hauptversammlung um 9:35 Uhr und erledigte routiniert die Formalien. Prof. Steiger gab bekannt, es seien Gegenanträge von einem Aktionär eingegangen, die gemäß Aktiengesetz an alle Aktionäre übermittelt worden sind.


Bericht des Vorstands

Zum Tagesordnungspunkt 1, Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2000, wurde der Alleinvorstand Reiner Möller ans Rednerpult gebeten. Dieser stellte fest, er stehe bereits zum zweiten Mal innerhalb von zwei Monaten vor den Aktionären. Beim letzten Mal habe es sich um eine außerordentliche Hauptversammlung gehandelt, bei der als wichtigster Punkt die Umfirmierung der Gesellschaft in Aufina Holding AG beschlossen wurde.

Nach zweieinhalb Jahren des Unternehmensaufbaus erkenne man nun endlich Licht am Ende des Tunnels. Auch für die Aktionäre sei diese Zeit nicht immer einfach gewesen, denn diese haben den Sinn und Zweck einiger Schachzüge sicherlich nicht erkennen können. Nunmehr habe man stehende Strukturen, um zusammen mit namhaften großen Partnern erfolgreich das eigentliche Geschäft aufnehmen zu können.

Über den Umweg der Ereignisse vom 11. September kam Herr Möller sodann auf die bisherigen Hauptversammlungen und die hier geäußerten verbalen Attacken gegen das Management zu sprechen. Man solle in diesem Zusammenhang bedenken, dass es Wichtigeres gibt als Streit. Heute wolle man darstellen, dass die bisherige Aufbauarbeit genau das gebracht hat, was von Anfang an geplant war.

Diese Zusammenstellung einer umfassenden Wertschöpfungskette im Immobilienbereich unterhalb der Aufina Holding AG sei erforderlich geworden, nachdem es Probleme im Bereich des Immobilienvertriebs gegeben hat. Als man dies erkannt habe, sei die Strategie geändert worden, und man habe namhafte Unternehmen in die Gruppe eingebaut oder Kooperationen geschlossen, um den Vertrieb zu stärken. Dies habe Zeit gekostet und sei der Grund für das bisher nicht realisierte operative Geschäft. Schließlich rede man aber über zweieinhalb Jahre des Unternehmensaufbaus und nicht über ein gestandenes Unternehmen, womit Probleme im Anfangsstadium nicht ungewöhnlich seien.

Er stehe, so Herr Möller, zur Vergangenheit der Gesellschaft mit allen Schattenseiten. Als Beispiel nannte er den offensiven Aktienvertrieb über Telefonverkäufer. Unabhängig davon stehe er hier, um dieses Unternehmen nach vorn zu bringen.

Herr Möller ging noch auf den Jahresfehlbetrag in Höhe von 28 Mio. DM ein, nachdem in einem vorausgegangenen Aktionärsbrief noch von 11 Millionen die Rede war. Die Differenz ergebe sich hauptsächlich aus Abwertungen und Rückstellungen des Wirtschaftsprüfers, die dieser nach dem Vorsichtsprinzip vorgenommen habe. So sei die Beteiligung an der ImmoFinanzpartner AG von 1,5 Mio. DM auf 1 DM abgeschrieben worden. Auch die Beteiligung an der Porzellanfabrik Waldsassen (POW) habe der Wirtschaftsprüfer abgeschrieben. Zwischenzeitlich sei diese aber verkauft worden, so dass sich hier ein erheblicher außerordentlicher Ertrag im Geschäftsjahr 2001 ergeben werde.

Für das laufende Geschäftsjahr plane man weiterhin mit dem prognostizierten Jahresergebnis in Höhe von 8,4 Mio. DM. In 2002 soll die Dividendenfähigkeit erreicht werden. Für den deutschen Markt seien die USA mit ihren vielen börsennotierten REITs das Vorbild. Die Aufina Holding AG decke als reine Finanzholding die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich ab. Die Aufina Wohnen AG solle als Bestand haltende Gesellschaft fungieren, die Aufina GmbH fungiere als klassischer Immobilienmakler, und die ImmoFinanzpartner AG ist für den Vertrieb der Immobilien zuständig. Alle Beteiligungen verfügen über ein langjährig erfahrenes Management. Die Aufnahme weiterer strategischer Partner in das Immobiliennetzwerk ist geplant. Der Dienstleistungsbereich und die Projektentwicklung für Dritte sollen forciert werden, wobei letztere von der AGIB AG durchgeführt wird.

In 2001 wird es Erträge aus Objektverkäufen geben. So solle beispielsweise die Immobilie in Bielefeld verkauft werden, hier gebe es derzeit abschließende Verhandlungen.

Neben der abgeschlossenen Kooperation mit dem AWD habe man weitere Kooperationen in der Vorbereitung. Dies geschehe auch vor dem Hintergrund, in Europa mittelfristig vordere Plätze belegen zu wollen. Größe sei dennoch nicht das alleinige Kriterium, vielmehr soll das Wachstum nach erfolgreichem Eintritt in den deutschen Markt profitabel erfolgen. Die Gesellschaft werde als Holding primär Managementfunktionen für die einzelnen Beteiligungsunternehmen zur Verfügung stellen und die Leistungen für die am Markt angebotenen Produkte koordinieren.

Nunmehr ergriff Herr Burtelt, Generalbevollmächtigter, das Wort. Heute werde man zwei weitere wichtige Kooperationen präsentieren. Hauptaufgabe sei, vor dem Hintergrund der abgestürzten Börsen und des Vertrauensverlusts in vorbörsliche Gesellschaften, das Vertrauen in die Aufina AG wieder herzustellen. In diesem Zusammenhang meinte Herr Burtelt, er sei sehr froh, noch nicht an die Börse gegangen zu sein. Obwohl alle Vorbereitungen getroffen sind, wolle man diesen Schritt erst dann vollziehen, wenn sich die Stimmung an den Märkten wieder deutlich verbessert hat.

Derzeit schlage man ein neues Kapitel in der Unternehmensgeschichte auf, denn man fange an, Geld zu verdienen. Insbesondere die immer wichtiger werdende Frage der Altersvorsorge sei für den Immobilienmarkt und die Chancen der Gesellschaft positiv zu bewerten. Auch die abgestürzten Aktienmärkte hätten gezeigt, dass eine ausschließliche Konzentration auf Aktien für eine Altersvorsorge nicht geeignet ist. Auch die Researchabteilung der Aufina GmbH testiere dem Immobilienmarkt ein steigendes Interesse.

Aufgabe der Gesellschaft sei es, erworbene Immobilien für den Markt zu konfektionieren. Im Handel liege der Gewinn. Wichtig sei der erworbene Markenname. Während man noch vor eineinhalb Jahren bei einem Börsengang kaum wahrgenommen worden wäre, besitze man nun einen seit 1956 bestehenden Markennamen. In der Bevölkerung habe man einen ungestützten Bekanntheitsgrad von 16,6 Prozent. Auch für Verhandlungen mit Kooperationspartner habe man jetzt ein ganz anderes Standing. Es habe sich gezeigt, dass die Vorteile aus der Marke nahezu unbezahlbar sind. Für einen vergleichbaren Bekanntheitsgrad hätte man im Laufe von 3 bis 5 Jahren 30 bis 50 Mio. DM an Marketingaufwendungen gehabt.

Auch im Vergleich mit allen börsennotierten Immobilienunternehmen liege man in der Bekanntheit weit vorn. Kooperationen etwa mit dem AWD, der vorher sehr intensiv geprüft habe, zeigen das Funktionieren des Geschäftsmodells. Das ursprüngliche Modell "kaufe billig, verkaufe teuer" habe nicht funktioniert, da der Vertrieb bisher gefehlt hat. Es habe viele Nachahmer gegeben, die mit teilweise unseriösen Methoden gescheitert sind. Allein der Verkaufsprospekt der Gesellschaft sei mehr als 15 mal abgeschrieben worden.

Die Aufina soll das im Immobilienbereich werden, was Fielmann bei Brillen ist. Das bisher schon erreichte Standing hat viel Zeit und Geld gekostet. Im Bereich der Immobilienmakler liege die Aufina heute schon hinter der LBS auf dem zweiten Platz, noch vor der Deutschen Bank oder Engel & Völkers. Auch die derzeitige Niedrigzinsphase sei ideal für die Immobilienbranche.

Der Gruppe habe bisher noch ein weiterer bekannter Partner im Vertriebsbereich gefehlt. Dieser sei nun gefunden, und man könne heute erstmals den Namen bekannt geben. Es handle sich um einen Partner, mit dem man zusammen Produkte entwickeln könne und werde. Der Partner sei die Nr. 3 in Europa und Nr. 10 weltweit: die Generali. Die Kooperation sei am 19.10.2001 rechtsverbindlich unterschrieben worden.

Mit der Generali System Finanz GmbH, einer Tochter des Generali-Konzerns, werde man geschlossene Fonds und Immobilienbestandsprodukte auflegen und sie unter einem gemeinsamen Label vertreiben. Solche Produkte seien im Übrigen auch für Vertriebe viel attraktiver als Produkte der Riester-Rente, da bei letzteren kaum Provision abfällt.

Nachdem man nunmehr die Vertriebsseite der Strategie erfolgreich aufgebaut hat, fehlen noch die zuzuführenden Immobilien in entsprechender Größenordnung. Hier werde man bald den Namen eines Partners auf der Immobilienbestandsseite nennen können. Da dieser als börsennotierte Gesellschaft aus dem amtlichen Handel einer Ad-hoc-Pflicht unterliegt, könne der Name noch nicht veröffentlicht werden, obwohl auch dieser Vertrag unterschrieben ist. Das Partnerunternehmen verfüge über etwa 1 Mrd. DM Kapital und über Immobilienbestände in doppelter Höhe. Man werde zum einen zusammen Objekte erwerben und dann in die Produkte einbringen, habe aber auch Zugriff auf den gesamten Immobilienbestand des Unternehmens.

Als Beispiel für geplante Transaktionen stellte Herr Burtelt sodann eine Kalkulation vor. So könne man ein Care Center in Hamburg erwerben, das für den 14-fachen Multiplikator zu erwerben sei (42 Mio. DM) und für den 16-fachen Multiplikator weitergegeben werde (48 Mio. DM). Die hieraus erzielbare Differenz von 6 Mio. DM ermögliche, bezogen auf das für 24 Monate eingesetzte Eigenkapital in Höhe von 8 Mio. DM, eine Eigenkapitalrendite von 37,5 Prozent.

Weiter wurde ein geplantes europäisches Finanz- und Congress-Center als Zentrum für Deutschlands Finanzdienstleister vorgestellt. Dieses befindet sich am Strand in der Nähe von Kiel und soll von einer namhaften Hotelgruppe betrieben werden. Bei einem Einkauf von 39,8 Mio. DM und einem Verkauf von 48,7 Mio. DM ergibt sich auch hier eine attraktive Rendite. Hierfür sei aber weiteres Kapital erforderlich, um solche Geschäfte mit entsprechend Eigenkapital zu hinterlegen. Aktuell laufe hierfür noch eine Kapitalerhöhung.

Um die weitere Expansion zu begleiten, soll auch der Aufsichtsrat verstärkt werden. Mit Prof. Dr. Hankel habe man hierfür eine ideale Person finden können. Um zu zeigen, welche Stellung sowohl die Aufina als auch Dr. Hankel zwischenzeitlich in der Öffentlichkeit haben, wurde ein Fernsehausschnitt vorgeführt, in dem Prof. Hankel die Aufina AG vertrat. Weitere Diskussionsteilnehmer waren der Bundesfinanzminister a.D. Waigel und die Finanzexpertin von Bündnis90 / Die Grünen Scheel.

Solche Auftritte zeigten zum einen das schon erreichte Standing der Gesellschaft und seien darüber hinaus erforderlich, um die Bekanntheit und Kompetenz der Aufina im Immobilienbereich noch stärker zu verdeutlichen. Dies erleichtere dem Vertrieb, die Produkte der Gesellschaft zu verkaufen.

Nunmehr stellte sich der neu vorgeschlagene Aufsichtsrat Prof. Hankel den anwesenden Aktionären vor. Er sei schon von der Aufina überzeugt, jetzt müsse er nur noch die Aktionäre überzeugen. Es folgte eine gewisse Zeit des Philosophierens über Aktienmärkte, Immobilienmärkte und das Lieblingsthema von Prof. Hankel, den Euro. Nach alledem kam er zu dem Schluss, dass Immobilienaktien eine große Zukunft vor sich haben.

Danach übernahm wieder Herr Burtelt das Wort und erklärte, man sei nach wie vor auf der Suche nach einem zweiten Vorstand für die Gesellschaft, und derzeit führe man schon sehr konkrete Gespräche. Für den geplanten Börsengang wolle man noch abwarten, bis sich die Lage an den Kapitalmärkten weiter gebessert hat.

Um bei Bedarf den Markt nach einem Börsengang zu stabilisieren, suche man derzeit jemanden, der bereit ist, notfalls nach einem IPO Aktien über den Markt zu erwerben. Hier sei man kurz vor dem Abschluss mit einem institutionellen Investor. Nach einem Börsengang halte man Kurse von 8 bis 12 Euro für möglich, dies sei aber eine rein spekulative Einschätzung.

Dieser und weitere institutionelle Investoren haben generell Interesse an der Gesellschaft bekundet und werden sich im Rahmen der laufenden Kapitalerhöhung beteiligen, falls die Bezugsrechte von den Aktionären nicht vollständig wahrgenommen werden. Man werde darauf achten, dass es auch zukünftig keine beherrschenden Aktionäre in der Gesellschaft gibt.

Mit dem Ausblick, in 2001 schwarz Zahlen zu erwirtschaften, schloss Herr Burtelt seine Ausführungen.


Allgemeine Diskussion

Zunächst ergriff Dr. Pluta als Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) das Wort. Er sei das erste Mal bei der Gesellschaft, und er wolle die bisherigen Beiträge so zusammenfassen, dass sich der Vorstand von den Aktionären falsch verstanden fühlt und dass Herr Burtelt in einer Art Verkaufsveranstaltung die positiven Seiten der Aufina in den Vordergrund gestellt hat. Ihm, Dr. Pluta, fehle aber insbesondere die Rechenschaft über das zu beschließende Geschäftsjahr 2000, das ja noch mit einem deutlichen Fehlbetrag abgeschlossen hat.

Prof. Hankel habe einen hervorragenden Ruf, den er bei nicht so guter Entwicklung auch schnell verlieren könne. Es sei deshalb auch für ihn Aufgabe, zukünftig die Rolle des Aufsichtsrats zu stärken. Als Kritikpunkte wurden genannt, dass die Hauptversammlung 6 Wochen zu spät erfolgt, dass der Börsengang mehrfach angekündigt wurde, aber bis heute nicht durchgeführt worden ist und dass der Jahresfehlbetrag zum einen sehr hoch ist, zum anderen im recht dürftigen Geschäftsbericht nicht genügend begründet wird. Auch der Lagebericht sei in seiner Kürze zu kritisieren.

Danach meldete sich Herr Marzischewski zu Wort und kritisierte in blumigen Worten die Gesellschaft und stellte seine zuvor den Aktionären mitgeteilten Gegenanträge.

Direkt anschließend ging ein weiterer Aktionär insbesondere auf Herrn Marzischewski ein. Dass ausgerechnet dieser Gegenanträge stellt und sich selbst als Aufsichtsrat vorschlägt, sei vollkommen unverständlich und erfolge vermutlich nicht aus dessen Interessen als Aktionär heraus. Er verfüge über eine 17-seitige Aufstellung von Berichten u.a. aus dem Gerlach Report, in dem über unseriöse Aktienumtausch-Angebote von Herrn Marzischewski berichtet bzw. gewarnt wird. Diese Liste stelle er gerne jedem anwesenden Aktionär zur Verfügung. Herr Marzischewski sei darüber hinaus Aufsichtsrat bei dem bekannten Skandalunternehmen Future Holding AG und somit als Aufsichtsrat denkbar ungeeignet. Außerdem sei es in den letzten Monaten bereits mehrfach vorgekommen, dass Herr Marzischewski Gegenanträge stellt und sich als Aufsichtsrat vorschlägt, was den Verdacht nähre, dass er gewisse andere Interessen verfolgt.


Antworten

Nun wurde auf die zahlreich gestellten Fragen geantwortet. Umsätze resultierten u.a. aus dem Verkauf von 19 Wohnungen im Objekt Bielefeld, wovon anteilig 1,5 Mio. DM auf die Aufina entfielen. 680 TDM waren Mieterträge. Die Gesellschaft beschäftigt 11 Mitarbeiter, deren Zahl sich durch Emissionsberater ab 1.9.2001 vorübergehend um 40 erhöht hat. Der Vorstand antwortete auch auf dieser Hauptversammlung wieder, er sei nicht direkt am Unternehmen beteiligt, sondern nur seine Familie. Zum 30.9 2001 sei ein positives Ergebnis von 540 TDM zu verzeichnen. Auch die Verwaltung sehe ein, dass man die Berichtspflichten zukünftig stärker berücksichtigen muss. Man werde den nächsten Geschäftsbericht entsprechend umfangreicher gestalten.

Die meisten weiteren Fragen bzw. Antworten bezogen sich auf Details oder auf Punkte, die im Geschäftsbericht ohnehin hätten nachgelesen werden können.


Abstimmungen

Alle Tagesordnungspunkt wurden mit überwältigender Mehrheit (96 bis 99 Prozent) im Sinne der Verwaltung angenommen. Damit wurden die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat, die Wahl von Prof. Hankel zum Aufsichtsrat, die Wahl des vorgeschlagenen Wirtschaftsprüfers, die Umstellung in Stückaktien, die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals und eine Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien beschlossen.


Fazit

Das bisher eher negative Bild der Gesellschaft bessert sich stetig. Zwar sind die vorgelegten Zahlen nicht erfreulich, andererseits steht das Ernten der bisherigen Anstrengungen und Investitionen noch aus. Die Voraussetzungen, mit einem starken Markennamen und großen und bekannten Partnern auf der Immobilien- und Vertriebsseite erfolgreich zu arbeiten, scheinen gut zu sein. Es bleibt abzuwarten, wie erfolgreich sich die Produkte ab dem nächsten Jahr vertreiben lassen und ob der Gesellschaft ein positiver Start am Aktienmarkt gelingt.

In jedem Fall sollte man die Gesellschaft nach ihrer neuen Ausrichtung der Strategie nicht als klassisches und damit relativ langweiliges Immobilienunternehmen verstehen. Es wird der Eindruck vermittelt, dass sich die Gesellschaft konzeptionell in Richtung eines Emissionshauses für immobilienbasierte Finanzprodukte entwickelt und somit eher als Finanzdienstleister rund um die Immobilie gesehen werden kann. Dies scheint bisher einmalig in Europa zu sein und sollte der Aktie zu einem Alleinstellungsmerkmal gegenüber anderen Gesellschaften verhelfen.


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