Franconofurt AG (ISIN DE0006372626)

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Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung hatte die Franconofurt AG (früher firmierend unter FRIMAG Frankfurter Immobilien AG) ihre Anteilseigner für den 4. Mai 2007 in das Marriott-Hotel in Frankfurt eingeladen. Der Aufsichtsratsvorsitzende Bruno Kling begrüßte die rund 100 Aktionäre und Gäste, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Hinweise und Formalien dem Vorstandssprecher Metehan Sen das Wort.


Bericht des Vorstands

Einleitend zeigte sich Herr Sen erfreut über das weiterhin hohe Interesse an der Gesellschaft und über den erneut sehr positiven Geschäftsverlauf des Unternehmens, welcher eine erneute Anhebung der Dividendenausschüttung zulässt. Die Zustimmung der Hauptversammlung vorausgesetzt erhöht sich die Zahlung je Aktie auf 0,60 EUR nach zuvor 0,17 EUR. Hierbei ist jedoch die im Jahresvergleich erhöhte Aktienzahl zu berücksichtigen, so dass die Dividendensumme insgesamt im Vergleich zum Vorjahr noch deutlich kräftiger ansteigt, so der Vorstandssprecher weiter. Möglich wird diese Beteiligung der Anteilseigner am Unternehmenserfolg der Franconofurt AG durch den positiven operativen Cashflow im Berichtszeitraum, so dass die Dividenden auch aus realen Mittelzuflüssen aus dem operativen Geschäft gezahlt werden, die Ausschüttungsquote liegt über 50 Prozent.

Ebenfalls erfreulich hat sich nach Aussage von Herrn Sen der Aktienkurs des Unternehmens in den vergangenen Monaten entwickelt, und dieser belegt bezogen auf das Jahr 2006 mit einem Zuwachs von 68 Prozent den vierten Platz unter den Immobiliengesellschaften, was nach Einschätzung des Vorstandssprecherenden klar für die Attraktivität des Geschäftsmodells aus Kapitalmarktsicht spricht. Ferner haben sich im April 2007 mit Franklin Templeton sowie LRI S.A. (eine Fondstochtergesellschaft der Landesbank Rheinland-Pfalz) zwei sehr renommierte Adressen mit über 5 Prozent am Unternehmen beteiligt.

Ausweislich des Geschäftsberichts konnte die Franconofurt AG im Berichtszeitraum Umsatzerlöse in der Größenordnung von 29,59 (Vj.: 8,33) Mio. EUR erzielen, das EBIT kletterte auf 10,1 (1,86) Mio. EUR, und aus dem EBT von 9,35 (1,57) Mio. EUR resultiert ein Jahresüberschuss von 6,42 nach zuvor 0,85 Mio. EUR. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 1,07 EUR nach 0,24 EUR im Vorjahr.

Im laufenden Jahr soll sich das Unternehmenswachstum nach Angabe von Herrn Sen weiter fortsetzen, eine Steigerung ist überdies bei der Dividendenhöhe vorgesehen. Die im Unternehmen implementierte institutionalisierte Einkaufsplattform kommt nach erfolgreichem Start in der Region Rhein/Main bei der dortigen Tochtergesellschaft FranconoRheinMain AG (FRM) auch bei der aktuell sich im Aufbau befindenden FranconoWest AG mit Sitz in Düsseldorf zum Einsatz. Bis zum Jahresende soll sich der Immobilienbestand im Konzern auf gut 350 Mio. EUR erhöhen, so der Vorstandschef weiter.

Ausgehend vom klassischen „Aufteilungsgeschäft“, welches in der 100-prozentigen Tochtergesellschaft FranconoResidence AG betrieben wird und aktuell ausweislich der Bilanz ein Immobilienvolumen zu Anschaffungskosten von 27 Mio. EUR umfasst, wurde im Berichtsjahr der Aufbau von regionalen Wohnimmobilienportfolien deutlich vorangetrieben. Diese sind in entsprechenden Tochtergesellschaften angesiedelt, erste Gesellschaft ist hier die FranconoRheinMain AG (FRM) (siehe hierzu auch den aktuellen HV-Bericht 2007 von GSC Research). Insgesamt sind zum Bilanzstichtag in der Position Finanzanlagen Immobilien in einem Volumen von 44 Mio. EUR erfasst. Nach Aussage von Herrn Sen wird bei diesen alle drei Monate der aktuelle Wert ermittelt, und sofern erforderlich wird die Bewertung in der Bilanz den Marktgegebenheiten angepasst.

Mit einer aktuellen Eigenkapitalquote von über 50 Prozent ist das Unternehmen laut Herrn Sen solide finanziert und besitzt nicht nur nach Verwaltungseinschätzung über ausreichende Grundlagen für den eingeschlagenen weiteren Wachstumskurs. Im laufenden Geschäftsjahr und im Angesicht der vorgesehenen deutlichen Ausweitung des Immobilienbestands wird sich der Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung deutlich erhöhen, auf mittlere Sicht hält der Vorstandschef ein Verhältnis von 80 Prozent Fremdkapital zu 20 Prozent Eigenkapital für sinnvoll und unter betriebswirtschaftlichen Aspekten ideal.

Aktuell ist der überwiegende Teil des Eigenkapitals der Gesellschaft in der 63-prozentigen Tochtergesellschaft FranconoRheinMain AG investiert. Angesichts der eigenständigen Börsennotierung dieses Unternehmens besitzt die Franconofurt AG kein direktes Zugriffsrecht auf die Kasse, Herr Sen zeigte sich jedoch zuversichtlich, dass die Tochtergesellschaft in der Zukunft mit auskömmlichen Dividendenzahlungen überzeugen wird.

Möglich wurde die deutliche Ausweitung der Eigenkapitalausstattung und damit natürlich auch die deutliche Ausweitung der möglichen Investitionsvolumina durch zwei im Berichtsjahr durchgeführte Kapitalerhöhungen. Davon wurde die erste nach Aussage des Vorstandssprechers unter Ausschluss des gesetzlichen Bezugsrechts zu einem Kurs von 7,50 EUR platziert, bei der zweiten handelte es sich um eine Bezugsrechtsemission mit der Ausgabe von 2,2 Millionen Aktien zum Bezugspreis von 10 EUR, so dass der Gesellschaft im Berichtszeitraum insgesamt 25 Mio. EUR an frischen Eigenmitteln zugeflossen sind. Hiervon wurden bis zum heutigen Tage 21 Mio. EUR in den Start und Portfolioaufbau bei der Tochtergesellschaft FranconoRheinMain AG (FRM) investiert.

Im September 2006 erfolgte unter Führung der Commerzbank AG der Börsengang der FRM AG im Prime Standard der Deutschen Börse. Seinerzeit wurden 7 Millionen Aktien zum Ausgabekurs von 3,10 EUR platziert, durch den Mittelzufluss erhöhte sich das Eigenkapital bei der Tochter um 22 auf 43 Mio. EUR. Auf Sicht soll die Beteiligungsquote der Franconofurt AG an dieser Gesellschaft von derzeit etwa 63 Prozent auf 50 Prozent abgebaut werden, um den Streubesitz zu erhöhen und die Attraktivität für Investoren weiter zu steigern. Für das laufende Jahr strebt die Verwaltung an, das Immobilienvolumen bei der Tochtergesellschaft bis zum Jahresende 2007 auf 200 Mio. EUR auszuweiten, auf mittlere Sicht hält Franconofurt-Chef Sen ein Volumen von 500 Mio. EUR für erreichbar.

Ebenfalls noch im laufenden Jahr soll die sich aktuell in der Aufbauphase befindende FranconoWest AG mit Sitz in Düsseldorf an die Börse gebracht und der Portfolioaufbau dort zügig vorangebracht werden.


Allgemeine Aussprache

Als erster Redner meldete sich Herr Hansen von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) zu Wort und zeigte sich mit dem vorgelegten Zahlenwerk sowie dem Umstand, dass die Franconofurt AG als noch recht junge Gesellschaft bereits zum zweiten Mal in Folge eine Dividende an ihre Anteilseigner ausschüttet, sehr zufrieden. Im Zusammenhang mit dem vom Vorstandssprecherenden angekündigten Wechsel vom Entry in den Prime Standard erkundigte sich der Aktionärsschützer nach dem hierfür vorgesehen Termin.

Derzeit befindet sich laut Herrn Sen der zur Umsetzung dieses Schritts erforderliche Wertpapierprospekt in der Erstellung, und diese erfolgt in enger Zusammenarbeit mit der AXG Investmentbank, welche das Unternehmen bereits seit einigen Jahren in Kapitalmarktangelegenheiten betreut. Die Vorlage des Prospekts bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erwartet der Vorstandssprecher innerhalb der nächsten ein bis zwei Monate, die Billigung seitens der Behörde nimmt erfahrungsgemäß weitere vier bis fünf Wochen in Anspruch, so dass nach derzeitigem Planungsstand mit einem Vollzug des Wechsels in den Prime Standard im Verlauf des dritten Quartals 2007 gerechnet wird.

Im Zusammenhang mit der Situation auf dem Immobilienmarkt erkundigte sich Herr Hansen nach den Auswirkungen des demographischen Wandels und des zunehmenden Trends hin zu Singlehaushalten auf das Geschäft der Franconofurt AG. Nach Angabe von Herrn Sen existieren gegenwärtig in Deutschland rund 39 Millionen Wohneinheiten und fast 40 Millionen Haushalte. Die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt liegt bei 1,9, in den neuen Bundesländern liegt dieser Wert mit 1,5 deutlich darunter. Wenngleich in der Zukunft die Tendenz in Richtung von Einpersonenhaushalten weiter anhalten dürfte, wirkt sich dies im von der Gesellschaft adressierten Marktsegment der 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen eher noch nachfrageerhöhend aus, da derartige Objekte auch für diese Zielgruppe sehr attraktiv sind. Zudem ist der Trend hin zu einer zunehmenden Wohnfläche weiterhin ungebrochen und dürfte sich in der Zukunft ebenfalls weiter fortsetzen.

Befragt nach der allgemeinen Markterwartung zeigte sich der Vorstandssprecher optimistisch, dass die sich zunehmend verbessernden konjunkturellen Rahmenbedingungen und der daraus resultierend steigende Optimismus der Bevölkerung letztlich auch positive Effekte am Immobilienmarkt und bei den dort erzielbaren Kaufpreisen zeitigen werden.

Nähere Informationen erbat Herr Hansen auch im Zusammenhang mit der Funktionsweise der im Unternehmen vorhandenen Risikoüberwachung. Wie Herr Sen in seiner Antwort darlegte, ist ein wesentlicher Risikofaktor im Unternehmen das Zins- und Finanzierungsrisiko für den Fremdmitteleinsatz bei Objektkäufen. Zur Minimierung des Zinsrisikos werden Erwerbe stets langfristig und mit festgeschriebenen Laufzeiten von zehn Jahren finanziert, so dass dieses Risiko erst langfristig zum Tragen kommt. Hauptverantwortlich für die Risikoüberwachung des Unternehmens ist nach eigenen Angaben der Finanzvorstand, also er selbst, so Herr Sen weiter. Unterstützt wird er dabei von einem Controller im Unternehmen sowie einem weiteren Berater, der beim Steuerberater der Gesellschaft angesiedelt ist.

Deutliche Fortschritte und Verbesserung verspricht sich die Verwaltung überdies von der neuen SAP-Infrastruktur, die in den kommenden Tagen in Betrieb genommen wird und damit gleichsam auf Knopfdruck einen Überblick über das Gesamtunternehmen ermöglicht. Ferner sind hiermit auch Szenariorechnungen usw. nunmehr einfach und jederzeit durchführbar. Darüber hinaus sind bei der Franconofurt AG zwei Volljuristen tätig, aktuell anhängige Gerichtsverfahren existieren nicht.

Befragt nach der aktuellen Leerstandsquote und dem Volumen etwaiger Forderungsausfälle antwortete das zuständige Vorstandsmitglied Christian Wolf, dass in einem Wohnungsbestand, bedingt durch Mieterfluktuationen und Renovierungen, ein Sockelleerstand zwischen 0 bis 2 Prozent nicht vermeidbar ist, zudem wird in der Verkaufsphase zwischen dem Auszug des Vormieters und der möglichst optimalen Verwertung des Objekts am Markt auch eine Leerstandsphase in Kauf genommen, sofern dies der Erzielung des optimalen Veräußerungspreises dienlich ist. Grundsätzlich betrachtet ist aus Vorstandssicht der Auszug eines Mieters durchaus positiv zu beurteilen, da nur auf diese Weise eine Anhebung der Mietpreise von aktuell 5 bis 6 EUR je Quadratmeter auf die dann möglichen Marktpreise von 7 bis 10 EUR realisiert werden kann.

Im Zusammenhang mit der vom Vorstand angestrebten Ausweitung der geschäftlichen Aktivitäten in andere Regionen erkundigte sich der DSW-Sprecher nach den geplanten regionalen Schwerpunkten. Franconofurt-Chef Sen begründete die geplante und möglichst zeitnahe Expansion mit den aktuell günstigen Einkaufspreisen für Immobilien. Vor diesem Hintergrund soll die Expansion zügig erfolgen, ohne dabei jedoch von den eigenen Ansprüchen an die Qualität der zu erwerbenden Objekte abzurücken. Aktuell befindet sich die FranconoWest mit Sitz in Düsseldorf im Aufbau und arbeitet dabei nach den gleichen Kriterien wie die bereits erfolgreich im Markt aktive FranconoRheinMain AG. Auch in Ostdeutschland ist der Vorstand von einer Wende am Immobilienmarkt überzeugt und hat daher kürzlich die FranconoOst mit Sitz in Leipzig gegründet. Auf Sicht ist auch eine Ausweitung der Aktivitäten in Richtung Norddeutschland (Hamburg) vorgesehen, eine internationale Expansion hält Herr Sen dagegen für wenig wahrscheinlich.

Auf Nachfrage eines weiteren Aktionärs wurde der Wechsel des Wirtschaftsprüfers mit den Empfehlungen der Corporate Governance-Kommission sowie dem Umstand begründet, dass das Mandat an Ernst & Young im Zusammenhang mit dem Börsengang erteilt wurde. Eigene Immobiliengeschäfte des Vorstands neben der Tätigkeit bei Franconofurt wurden von Verwaltungsseite unter Hinweis auf entsprechende Klauseln in den Vorstandsverträgen verneint.


Abstimmungen

Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 11:05 Uhr wurde die Präsenz mit 3.254.325 Aktien oder 49,31 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Bis auf vereinzelte Gegenstimmen bei den Tagesordnungspunkten 6 bis 8 wurden die übrigen Beschlussvorlagen der Verwaltung einstimmig und ohne Enthaltungen verabschiedet.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Ausschüttung einer Dividende von 0,60 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2007 (TOP 5), verschiedene Satzungsänderungen (TOP 6), die Schaffung eines genehmigten Kapitals 2007 (TOP 7) sowie eine Kapitalerhöhung gegen Einlagen (TOP 8).


Fazit

Sehr gut entwickelt sich weiterhin das Geschäft des Frankfurter Immobilienspezialisten Franconofurt AG. Auf Basis des von 0,24 EUR auf 1,07 EUR verbesserten Ergebnisses je Aktie im Geschäftsjahr 2006 wird die Gesellschaft an der Börse auf Basis des aktuellen Aktienkurses von 12,50 EUR mit einem 2006er KGV von gerade einmal 11,6 bewertet, und dies dürfte sich im laufenden Jahr weiter verbilligen. Ertragspotenziale ergeben sich dabei außer aus dem klassischen Aufteilergeschäft im Großraum Frankfurt am Main vor allem aus dem weiteren Ausbau der Portfoliogesellschaften wie z.B. FranconoRheinMain AG und FranconoWest AG sowie aus den daraus zu erwartenden Rückflüssen in Form von Dividenden.

Zumindest die erstere der beiden Tochtergesellschaften soll für das jetzt laufende Geschäftsjahr eine „auskömmliche Dividende“ ausschütten. Ausgesprochen auskömmlich, um nicht zu sagen sehr erfreulich, stimmt die Dividende der Franconofurt AG für das Jahr 2006 in Höhe von 0,60 EUR, welche der Aktie eine Dividendenrendite von annähernd 5 Prozent beschert und damit eine gute Absicherung des Kurses nach unten hin darstellt. Ein Erreichen der vom Verfasser für 2007 erwarteten neuerlichen Ergebnisverbesserung vorausgesetzt, besteht bei der Ausschüttungshöhe und damit der Dividendenrendite auch noch zusätzlicher Spielraum.


Kontaktadresse

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Ansprechpartner Investor Relations

Global Communication GmbH

Julia Trunkwalter

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