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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN DE000A13SUL5)

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Deutschland
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Die Hauptversammlung der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG fand am 13. Juni 2018 im Hotel am Borsigturm in Berlin statt. Wie im Vorjahr hatten sich dort etwa 40 Aktionäre und Gäste eingefunden, darunter Matthias Wahler für GSC Research, um sich über die weiteren Perspektiven der erfolgreichen Immobiliengesellschaft zu informieren. Das Protokoll führte Notar Michael Havers.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Peter Schropp eröffnete die Versammlung pünktlich um 11 Uhr und stellte zunächst die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat vor, die komplett zugegen waren. Personelle Veränderungen hat es nicht gegeben. Nach zügiger Abhandlung der Formalien und einigen ergänzenden Worten zum Aufsichtsratsbericht übergab er das Wort an Vorstandsmitglied Matthias Schrade.


Bericht des Vorstands


Wie üblich startete Herr Schrade seinen Vortrag mit einigen Informationen zum Geschäftsmodell. Die DEFAMA erwirbt nach seinen Worten etablierte Fachmarkt- und Einkaufszentren mit mindestens zwei bonitätsstarken Filialisten als Ankermietern zum langfristigen Bestandsaufbau. Die Objekte dürfen, so die Grundsätze, keinen größeren Leerstand aufweisen und es soll kein hoher Investitionsbedarf bestehen.

Gesucht wird typischerweise nach Objekten mit einem Kaufpreis zwischen 1 und 5 Mio. Euro, die sich vor allem in kleinen bis mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland finden. Der Vorteil bei dieser Größenordnung ist die überschaubare Konkurrenz. Für Privatanleger sind diese Immobilien zu groß und für institutionelle Investoren zu klein. In der Regel wird so maximal die neunfache Jahresmiete bezahlt, was eine zweistellige Eigenkapitalrendite bedeutet.

Bis heute hat die DEFAMA, wie Herr Schrade an einer Grafik aufzeigte, insgesamt 25 Immobilien erworben. Der Kauf und die Finanzierung erfolgen dabei grundsätzlich über Objekt-Tochtergesellschaften, denen die AG als Holding den erforderlichen Eigenkapitalanteil bereitstellt. In der Regel ist die AG zu 100 Prozent beteiligt. In drei Fällen sind es aus steuerlichen Gründen nur 94 Prozent, da nicht die Immobilien, sondern die Objekt-Gesellschaften gekauft wurden.

Im Geschäftsjahr 2017 hat die DEFAMA insgesamt acht Objekte erworben. Zudem gab es einen kleinen Arrondierungskauf. Insgesamt lag der Kaufpreis bei rund 15 Mio. Euro, woraus sich bei Ist-Mieten von etwa 1,7 Mio. Euro ein durchschnittlicher Faktor von 8,8 errechnet. Zudem wurden die bereits im Vorjahr durchgeführten Käufe in Wittenburg, Büdelsdorf und Genthin abgewickelt. Damit waren die Mitarbeiter, wie Herr Schrade versicherte, das ganze Jahr über gut beschäftigt.

Auf die wichtigsten Transaktionen ging Herr Schrade im Folgenden näher ein. Er begann mit dem „Westerwald-Portfolio“, welches drei Fachmarktzentren in Gebhardshain, Höhn und Puderbach in Rheinland-Pfalz umfasst. Gekauft wurde dieses Objekt im April 2017 bei einer Jahresmiete von 680 TEUR für 6,2 Mio. Euro, also zu einem Faktor von 9. Hauptmieter sind Norma und Dusty Getränke sowie verschiedene kleinere Geschäfte wie ein Bäcker, ein Fleischer und eine Apotheke. Alle drei Objekte sind als jeweils einziges Fachmarktzentrum im Ort bestens positioniert.

Im Juli 2017 erwarb DEFAMA im Rahmen eines Share-Deals das Schlossbergzentrum Harzgerode. Dieses Objekt mit einer vermietbaren Fläche von 4.701 qm wurde bei einem Kaufpreis von 2,22 Mio. Euro und Mieteinnahmen von gut 240 TEUR ebenfalls zur neunfachen Jahresmiete erworben. Hauptmieter sind Edeka, Tedi und NKD. Zusammen mit dem benachbarten REWE-Markt bildet dieses Objekt nach Angabe des Vorstands die größte Handelsagglomeration in der Stadt.

Im August folgte das Fachmarktzentrum Wildau, welches Herrn Schrade zufolge nicht weit entfernt vom künftigen Flughafen BER angesiedelt ist. Insofern würde es ihn freuen, wenn dieser Flughafen irgendwann eröffnen würde. Auch heute ist die Immobilie an der Ausfallstraße zur Autobahn schon gut sichtbar. Bei einer vermietbaren Fläche von 1.472 qm, Mieteinnahmen von 195 TEUR und einem Kaufpreis von 1,8 Mio. Euro erfolgte der Erwerb zum 9,2fachen Wert. Mieter sind Penny und Getränke Hoffmann.

Des Weiteren wurde laut Herrn Schrade im Oktober das Fachmarktzentrum Waldeck in Nordhessen erworben. Es handelt sich nach seiner Aussage um ein typisches Nahversorgungszentrum, welches als einziges Fachmarktzentrum im Umkreis von 10 km bestens positioniert ist. Hauptmieter sind Lidl, Kik und eine Getränkemarktkette. Aus dem Kaufpreis von 1,85 Mio. Euro und Nettomieten von gut 200 TEUR errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von etwa 9.

Verwaltet werden die Objekte über die IMMA Immobilienmanagement GmbH, einer 100prozentigen Tochtergesellschaft, die ausschließlich für die Objekte im DEFAMA-Konzern tätig ist. Teilweise kauft die IMMA Herrn Schrade zufolge auch technische Anlagen und vermietet diese an die Objektgesellschaften, womit die Kosten umlagefähig sind. Seit Anfang 2017 verfügt die IMMA GmbH, die mittlerweile sechs Mitarbeiter beschäftigt, über ein eigenes Büro.

Mit der Erfolgsbilanz der IMMA zeigte sich Herr Schrade sehr zufrieden. Es konnten schon eine Reihe von Leerständen beseitigt, zahlreiche Mietverträge verlängert und bonitätsschwache oder säumige Mieter ausgewechselt werden. Insgesamt reduzierten sich die Betriebskosten, während sich die Mieterzufriedenheit signifikant erhöhte. Nachdem die Objekte vor der Übernahme teilweise vernachlässigt worden waren, freuen sich die Mieter jetzt über einen direkten Ansprechpartner, der sich um ihre Belange kümmert.

Herr Schrade leitete dann über zu den Zahlen des Geschäftsjahres 2017, die sich allesamt deutlich verbessert haben. Der Portfoliowert erhöhte sich um 52 Prozent auf 72,8 (Vorjahr: 47,8) Mio. Euro und der Umsatz legte sogar um 70 Prozent auf 5,8 (3,4) Mio. Euro zu. Solche Zuwächse sind, wie der Vorstand relativierte, aber natürlich nur möglich, weil sich die DEFAMA noch im Aufbau befindet und eine relativ niedrige Ausgangsbasis gegeben war.

Das Nettoergebnis sprang um 53 Prozent auf 1,36 (0,89) Mio. Euro nach oben, womit sich das Ergebnis je Aktie auf 0,38 (0,30) Euro verbesserte. Ebenso erfreulich entwickelten sich die Funds from Operations (FFO) mit einem Zuwachs von 63 Prozent auf 2,58 (1,58) Mio. Euro. Die FFO je Aktie wuchsen auf 0,73 (0,54) Euro. Dem Vorstand ist besonders wichtig, dass diese Werte nicht nur absolut, sondern auch umgerechnet auf eine Aktie steigen.

Die Bilanzsumme verlängerte sich durch den weiteren Ausbau des Portfolios auf 55,4 (33,2) Mio. Euro. Wesentlich geprägt ist die Aktivseite durch das Anlagevermögen von 52,2 (31,5) Mio. Euro, welches die Immobilien und Grundstücke umfasst. Die liquiden Mittel werden mit 2,5 (1,5) Mio. Euro ausgewiesen. Der Vorstand lenkte den Blick zudem auf die Forderungen aus Lieferung und Leistung von 223 (117) TEUR, die vor allem offene Mietzahlungen enthalten. Diese Größe ist allerdings stichtagsbedingt, grundsätzlich gibt es kaum Außenstände.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich infolge des positiven Ergebnisses auf 11,4 (10,6) Mio. Euro. Deutlich stärker wuchsen die Bankverbindlichkeiten für die Finanzierung der Objekte mit einer Verdopplung auf 43,1 (20,8) Mio. Euro. Nach Angabe von Herrn Schrade ist das Bild hier aber etwas verzerrt, da ein größeres Objekt im Vorjahr noch nicht umfinanziert gewesen war. Die sonstigen Verbindlichkeiten von 0,2 (1,5) Mio. Euro umfassen die noch ausstehenden Kaufpreiszahlungen.

Insgesamt hat die DEFAMA aktuell schon 16 Finanzierungspartner. In der Regel handelt es sich um lokale Banken und Sparkassen und die Finanzierung wird grundsätzlich mit einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren abgeschlossen, um Zinsänderungsrisiken zu vermeiden. Annuitätendarlehen mit langfristig gesicherten Zinsen garantieren viele Jahre Ruhe. Eine kürzere Laufzeit wurde ausnahmsweise in Radeberg vereinbart, da dieses Objekt nach dem Umbau verkauft werden soll und so eine teure Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann. Durchschnittlich liegt der zu zahlende Zinssatz im Konzern bei 2,44 Prozent.

Herr Schrade freute sich feststellen zu können, dass mit dem weiteren Ausbau des Immobilien-Portfolios, der deutlichen Steigerung des Net Asset Value (NAV) der Aktie auf 7,60 (5,10) Euro sowie der kräftigen Steigerung des Jahresüberschusses und einem FFO von mehr als 0,70 Euro je Aktie alles erreicht wurde, was er vor einem Jahr als Ziel ausgegeben hatte (siehebinäre optionen demokonto kostenlos). Wie angekündigt soll auch die Dividende auf 0,34 (0,20) Euro kräftig erhöht werden.

An dieser Stelle leitete der Vorstand über zum laufenden Jahr, in dem bis heute schon wieder drei Käufe durchgeführt worden sind. Im April wurde die DEFAMA mit dem Erwerb des Nahversorgungszentrums in Hamm erstmals in Nordrhein-Westfalen aktiv. Bei einer Soll-Jahresmiete von rund 330 TEUR und einem Kaufpreis von 3,1 Mio. Euro wurde dieses Objekt mit einem Faktor von 9,4 erworben. Die Hauptmieter sind Penny, ein Fitness-Studio sowie der Arbeiter-Samariter-Bund und der Vermietungsstand erreicht 97 Prozent.

Ebenfalls im April erwarb die DEFAMA das Fachmarktzentrum Mylau im Westen von Sachsen. Betreffend die Übernahme dieses Objekts hat es nach Angabe von Herrn Schrade im Herbst 2015 schon einmal Verhandlungen gegeben. Damals konnte keine Einigung erzielt werden. Jetzt ist es gelungen und der Erwerb wurde bei einer Miete von 170 TEUR und einem Kaufpreis von 1,5 Mio. Euro zu einem Faktor von 9,4 realisiert. Hauptmieter sind Edeka, Deichmann, NKD und ein Getränkevertrieb.

Im Mai 2018 folgte mit dem Kolosseum Spreewald in Lübbenau der größte Kauf der Unternehmensgeschichte. Bei einer vermietbaren Fläche von 12.155 qm und einer Nettomiete von 900 TEUR wurde dieses Objekt für 8 Mio. Euro, also zu einem Faktor von 9, im Rahmen eines Share-Deals erworben. In dem Objekt findet sich eine Vielzahl von Mietern. Es handelt sich um das größte Handels-, Gesundheits- und Dienstleistungszentrum in Lübbenau. Bei einem Vermietungsstand von 90 Prozent gibt es noch einen gewissen Leerstand, es laufen aber schon Gespräche.

Insgesamt umfasst das Portfolio laut Herrn Schrade nun 25 Standorte. Die vermietbare Fläche beträgt in Summe 103.037 qm und die Vermietungsquote 96 Prozent bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Verträge von 3,5 Jahren, wobei die Verträge mit Ankermietern überdurchschnittliche Laufzeiten aufweisen. Die Nettokaltmiete beläuft sich annualisiert auf 7,8 Mio. Euro. Als wichtig erachtet der Vorstand, dass kein Mieter einen Anteil von mehr als 10 Prozent an den Gesamterträgen hat. Das Portfolio ist also sehr breit aufgestellt. Ein Schwerpunkt liegt auf dem Lebensmittelbereich.

Der Vorstand kam dann zu den Zahlen des ersten Quartals 2018, in dem sich der positive Trend des Berichtszeitraums nahtlos fortsetzte. Der Portfoliowert erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 52 Prozent auf 72,8 (47,8) Mio. Euro, der Umsatz stieg um 67 Prozent auf 1,8 (1,1) Mio. Euro und das Ergebnis je Aktie beträgt nach drei Monaten bereits 0,10 (0,07) Euro. Noch besser entwickelten sich die FFO je Aktie mit einem Zuwachs auf 0,21 (0,13) Euro.

Die Aktie spiegelt die erfreuliche Geschäftsentwicklung wider. In den letzten zwölf Monaten stieg der Kurs um 35 Prozent auf aktuell rund 12 Euro. In diesem Zusammenhang informierte Herr Schrade über eine Verschiebung in der Aktionärsstruktur. Der Vorstand hat seine Beteiligung im Zuge einer Umplatzierung auf 40 Prozent reduziert, zugleich hat sich der Streubesitz auf 47,5 Prozent erhöht, was die Handelbarkeit verbessert. Außerdem ist die Aktie jetzt im m:access der Börse München gelistet, was ein Zweitlisting auf XETRA ermöglichte, und auch andere Börsenplätze haben den Handel aufgenommen.

Als Ziele für 2018 nannte Herr Schrade den weiteren Ausbau des Portfolios sowie die deutliche Steigerung des NAV je Aktie. Zudem soll der Jahresüberschuss auf mehr als 1,75 Mio. Euro ausgeweitet werden und der FFO auf 3,2 Mio. Euro bzw. 0,90 Euro je Aktie ansteigen. Ebenso soll die Dividende weiter erhöht werden. Der Sondereffekt von rund 0,9 Mio. Euro, der sich im laufenden Jahr aus dem Joint Venture beim EKZ Radeberg mit der HD Gruppe ergeben wird, wird dabei aber nicht berücksichtigt werden.


Allgemeine Aussprache
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Die erste Wortmeldung kam von Michael Kunert als Sprecher der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK). Er sah die DEFAMA am besten mit dem Slogan „klein, aber fein“ beschrieben. Klein ist das Unternehmen noch, aber sehr erfolgreich. Die Aktionäre haben seit dem Börsengang viel Freude. Der Kurs ist deutlich gestiegen. Auch Aktionär Thorsten Müller aus Frankfurt gratulierte zu der hervorragenden Geschäftsentwicklung.

Beeindruckt zeigte sich Herr Kunert von der kräftigen Dividendenerhöhung auf 0,34 (0,20) Euro. Mit Blick auf den positiven Start ins laufende Jahr bat er um eine Abschätzung, was für 2018 zu erwarten sein könnte. Herr Schrade bat um Verständnis, dass hierzu noch keine Aussage möglich ist. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Ausschüttung erneut um 70 Prozent angehoben wird, es werde aber sicherlich auch nicht nur 1 Cent mehr sein.

Auffällig fand der SdK-Vertreter, dass die Aktie mit 12 Euro inzwischen deutlich über dem NAV notiert, der sich zum Ende des ersten Quartals 2018 mit 7,72 Euro errechnete. Der Kurs ist der Entwicklung also vorausgelaufen und das Geschäft muss nach Meinung von Herrn Kunert erst wieder hineinwachsen. Herr Müller konnte hingegen keine Überbewertung erkennen. Seiner Meinung nach orientiert sich der Kurs eher am FFO und bildet somit das starke Wachstum und die Cash-Orientierung ab.

In seiner Antwort stellte Herr Schrade klar, dass er nicht allzu viel vom NAV hält, da diese Kennzahl stark manipulierbar ist. So hat der Gutachter bei den Objekten von DEFAMA einen Faktor von 11 auf die Ist-Mieten angesetzt. Am Markt wird aber teilweise auch der 12- oder 13fache Wert oder noch mehr bezahlt, womit sich auch ein NAV von 15 Euro je Aktie berechnen ließe. Für wesentlich aussagekräftiger hält der Vorstand den FFO je Aktie, der derzeit annualisiert etwa 1,07 Euro beträgt.

Weiterhin bat Herr Kunert um ergänzende Ausführungen zu dem geplanten Joint Venture mit der HD Gruppe, welches der Vorstand am Ende seines Vortrags nur kurz erwähnt hat. Er wollte wissen, warum der Vorstand 50 Prozent des Einkaufszentrums in Radeberg an diesen Partner abgeben will, wenn dieser Standort doch nach den Angaben im Geschäftsbericht großes Potenzial besitzt.

Nach Angabe von Herrn Schrade handelt es sich bei der HD Gruppe um einen erfahrenen Projektentwickler aus Berlin. Der Hintergrund für die Verhandlungen mit diesem Partner ist, dass in Radeberg ein großer Umbau ansteht und die DEFAMA ein Projekt in dieser Größenordnung bisher nicht durchgeführt hat. Mit dem Joint Venture kann das Risiko reduziert werden. Der Vorstand geht davon aus, dass der Vertag kurzfristig unterzeichnet wird. Der Einstieg von HD in die Objekttochter wird aus steuerlichen Gründen und wegen der einfacheren Abwicklung über eine Kapitalerhöhung erfolgen.

Weiter informierte Herr Schrade auf Nachfrage eines Kleinaktionärs, dass der Umbau in Radeberg der aktuellen Planung nach Anfang 2019 starten wird. Die Höhe der Investitionen lässt sich noch nicht genau abschätzen. Dies ist davon abhängig, wie der Umbau genau gestaltet wird. Die Kosten werden sicherlich höher sein als der initiale Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro. Für den Umbau sind neun Monate eingeplant. Man lasse sich aber nicht unter Druck setzen. Mit dem Umbau erhöht sich die Mietfläche um mehr als 1.000 qm.

Ferner interessierte den Aktionär, warum das Objekt in Radeberg anschließend verkauft werden soll. Nach Aussage von Herrn Schrade ist dieses Einkaufszentrum nach dem Umbau einfach zu gut, um es dauerhaft zu behalten. Obwohl ein erheblicher Sanierungsbedarf besteht, ist das Objekt noch immer voll vermietet. Der Vorstand geht davon aus, dass die Miete nach dem Umbau um 50 Prozent angehoben werden kann. Mit dem Kapital, das durch den Verkauf freigesetzt werden kann, lässt sich an anderer Stelle eine deutlich höhere Rendite erwirtschaften.

Dem Geschäftsbericht hatte der SdK-Vertreter entnommen, dass sich aktuell rund zwei Drittel der Objekte von DEFAMA in Ostdeutschland und ein Drittel in Westdeutschland befinden. Es gibt aber gar nichts in Niedersachsen, Bayern und Baden-Württemberg. Er wollte wissen, warum. Zudem interessierte ihn, welche geographische Aufteilung angestrebt wird. Es muss ja nach seiner Überlegung bei der Auswahl der Objekte auch darum gehen, dass die Verwaltung kostengünstig gestaltet werden kann.

In seiner Antwort informierte Herr Schrade, dass es grundsätzlich egal ist, in welcher Region zugekauft wird. In Niedersachsen wurde noch kein Objekt gefunden, das die strengen Kriterien erfüllt hätte. Und in Süddeutschland ist es grundsätzlich schwer, Immobilien zu vertretbaren Konditionen zu kaufen. Für die Verwaltung der Objekte ist die Geographie nach seiner Aussage von untergeordneter Bedeutung. Es befinden sich überall Hausmeister vor Ort, man müsse nicht ständig vorbeischauen.

Ferner hatte Herr Kunert in den Unterlagen von einem Investitionsbedarf bei verschiedenen Objekten gelesen. Er wollte wissen, inwieweit dies in der Planung berücksichtigt ist. Nach Aussage von Herrn Schrade geht es um die Instandhaltung der Immobilien, was ein permanenter Prozess ist. Konkret vorhersagen lässt sich der Bedarf nicht. Von der Größenordnung her kann von einem jährlichen Betrag von etwa 0,5 bis 1 Prozent der Anfangsinvestition ausgegangen werden. Der Instandhaltungsaufwand läuft komplett über die Gewinn- und Verlustrechnung.

Sehr positiv bewertete Herr Müller, dass der Vorstand die Gesellschaft langsam und kontinuierlich entwickelt. Ein sprunghaftes Wachstum bringt nach seiner Erfahrung deutlich größere Risiken mit sich. Er hatte gar nichts dagegen, wenn einmal für mehrere Monate kein neuer Zukauf erfolgt, wie dies im vergangenen Jahr der Fall war. Solange ein Ankaufvolumen von 20 Mio. Euro im Jahr erreicht wird, befindet sich die DEFAMA auf dem gewünschten Pfad.

Dieses Thema betreffend versicherte Herr Schrade, dass im Hintergrund permanent mögliche Zukäufe geprüft werden. Letztlich kann es jederzeit innerhalb von Tagen oder Wochen zu einem Abschluss kommen. Aus Sicht von DEFAMA lässt sich der zeitliche Ablauf nur sehr bedingt steuern. Der selektive Einkauf nach den strengen Kriterien ist nach Überzeugung des Vorstands der Schlüssel zum Erfolg. Im Zweifel wird von einer Investition lieber Abstand genommen.

Als außergewöhnlich bewertete Herr Müller, dass das Wachstum nun schon seit mehr als eineinhalb Jahren ohne eine weitere Kapitalerhöhung gelingt. Auf seine Nachfrage informierte Herr Schrade, dass das weitere Vorgehen die Finanzierung betreffend davon abhängig ist, wann die Mittel aus der Transaktion in Radeberg zufließen und wie schnell weitere Transaktionen zustande kommen. Sollten hier bald Erfolge zu melden sein, könnte es zum Jahresende noch einmal eine Kapitalerhöhung geben.

In diesem Zusammenhang berichtete der Vorstand von Überlegungen, mittelfristig die Darlehen aus der Objektfinanzierung nach weitgehender Tilgung wieder aufzustocken. Auf diese Weise könnte für die Gruppe freier Cash aus den Bestandsobjekten generiert werden. Ob sich dies umsetzen lässt, ist abhängig vom Marktumfeld.


Abstimmungen

Herr Schropp verkündete die Präsenz mit 2.215.601 Aktien. Bezogen auf das gesamte Grundkapital von 3.547.000 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, entsprach dies einer Quote von 62,46 Prozent.

Die Dividende von 0,34 Euro (TOP 2) und die Entlastung des Vorstands (TOP 3) wurden einstimmig beschlossen. Bei der Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 4) und der Wahl der Kowert, Schwanke & von Schwerin GbR zum Abschlussprüfer (TOP 6) ergaben sich jeweils 23.000 Gegenstimmen, bei der Festlegung der Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 5) waren es 23.000 Enthaltungen.

Um 12:31 Uhr schloss der Vorsitzende die Versammlung.


Fazit

Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entwickelt sich rasant. Durch umfangreiche Zukäufe wurde das Portfolio in den letzten zwölf Monaten deutlich ausgebaut. Insgesamt umfasst es nun bereits 25 Standorte mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 100.000 qm und annualisierten Mieterträgen von 7,8 Mio. Euro – das sind beeindruckende Zahlen. Wichtig ist, dass die Objekte weiterhin nur dann erworben werden, wenn sie die strengen Ankaufkriterien erfüllen. Nur so kann die hohe Rendite aufrechterhalten werden.

Das rasante Wachstum spiegelt sich in den Finanzzahlen wider. Im Geschäftsjahr 2017 sprang das Nettoergebnis um enorme 53 Prozent auf 1,36 (0,89) Mio. Euro nach oben, womit sich das Ergebnis je Aktie trotz der vorjährigen Kapitalerhöhung auf 0,38 (0,30) Euro erhöhte. Die Funds from Operations (FFO), die der Vorstand als wichtigste Kennzahl ansieht, stiegen noch deutlicher auf 0,73 (0,54) Euro je Aktie. Die Aktionäre profitieren von dem Erfolg über eine kräftige Dividendenerhöhung auf 0,34 (0,20) Euro.

Das rasante Wachstum mit entsprechenden Ergebniszuwächsen dürfte sich weiter fortsetzen. Mit dem Erwerb von Fachmarkt- und Einkaufszentren in kleineren und mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland, die in aller Regel zu günstigen Konditionen mit entsprechend hohen Ertragserwartungen übernommen werden können, ist die Gesellschaft in einer lukrativen Nische aktiv, die noch viel Potenzial eröffnet. Und das Marktumfeld präsentiert sich unverändert positiv.

Insofern sollte die Aktie, auch wenn sie mit 12 Euro deutlich über dem NAV von zuletzt 7,72 Euro notiert, mittel- und längerfristig weiter zulegen können. Mit Blick auf den FFO je Aktie, der schon jetzt annualisiert über 1 Euro beträgt, erscheint die Bewertung gar nicht so teuer. Und das Risiko nach unten ist sehr begrenzt, nachdem die Dividende im kommenden Jahr erneut angehoben werden soll. Damit beträgt die Dividendenrendite mehr als 3 Prozent.


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Matthias Schrade

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