DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN DE000A13SUL5)

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HV-Bericht DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Rasantes Umsatz- und Gewinnwachstum setzt sich fort – Portfoliowert überspringt Marke von 100 Mio. Euro


Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hatte für den 20. Juni 2019 zur Hauptversammlung in das Hotel am Borsigturm nach Berlin eingeladen. Mit mehr als 50 Aktionären und Gästen hatten sich mehr Teilnehmer als in den Vorjahren eingefunden, was wohl mit der anhaltend erfolgreichen Entwicklung des spezialisierten Immobilienunternehmens zusammenhängen dürfte. Für GSC Research war Matthias Wahler vor Ort.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Peter Schropp eröffnete die Versammlung pünktlich um 11 Uhr und stellte zunächst die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat vor, die komplett zugegen waren. In diesem Zusammenhang informierte er über eine personelle Veränderung. Dr. Carsten Müller ist im Spätsommer 2018 aus persönlichen Gründen aus dem Vorstand ausgeschieden. Seither fungiert Matthias Schrade als Alleinvorstand. Dr. Müller hatte war jedoch als Aktionär anwesend.

Im Folgenden erläuterte Herr Schropp die Formalien, sprach einige ergänzende Worte zum Aufsichtsratsbericht und übergab das Wort dann an den Vorstand.


Bericht des Vorstands


Herr Schrade begann seinen Vortrag mit einigen Informationen zum Geschäftsmodell. Wie er darlegte, sucht und erwirbt DEFAMA etablierte Fachmarkt- und Einkaufszentren zum langfristigen Bestandsaufbau. Die Objekte sollten über mindestens zwei bonitätsstarke Ankermieter verfügen und keinen größeren Leerstand oder Investitionsbedarf aufweisen. Die Objektgröße liegt typischerweise zwischen 1 und 5 Mio. Euro, in letzter Zeit teilweise auch darüber.

Das Ziel ist es, nachhaltig zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Bei den Preisen, die mittlerweile in Ballungsräumen für Immobilien aufgerufen werden, ist dies unmöglich zu erreichen. In kleinen und mittleren Städten in Nord- und Ostdeutschland können aber Objekte zu solchen Konditionen erworben werden. Und mit der Konzentration auf typische Nahversorgungszentren gibt es auch keine Probleme durch den vermehrten Onlinehandel.

Das Portfolio umfasst laut Herrn Schrade inzwischen 31 Objekte. Der Kauf und die Finanzierung erfolgen grundsätzlich über Objekt-Tochtergesellschaften, denen die AG als Holding den erforderlichen Eigenkapitalanteil bereitstellt. Zudem gibt es die IMMA Immobilien Management GmbH, die sich als 100-prozentige Tochtergesellschaft um die Verwaltung und Instandhaltung kümmert.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden, wie Herr Schrade weiter ausführte, insgesamt acht Objekte zum durchschnittlich 9,3-Fachen der Ist-Mieteinnahmen erworben. Bei Mieteinnahmen von 2,9 Mio. Euro p.a. lagen die Kaufpreise saldiert bei 27 Mio. Euro und inklusive der Nebenkosten bei 29 Mio. Euro. Zudem wurde noch der Zukauf des Fachmarktzentrums Waldeck abgewickelt, welches bereits im Oktober 2017 erworben worden war.

2018 sieht der Vorstand als Ausnahmejahr. Mit dem Kolosseum in Lübbenau und dem Fachmarktzentrum Schmallenberg wurden die größten Zukäufe der Firmengeschichte getätigt. Insgesamt gab es eine Ballung der Transaktionen im April und Mai sowie im September. Dies heißt aber, wie Herr Schrade klarstellte, nicht, dass man sonst nicht tätig gewesen wäre. Vielmehr sieht er daran aufgezeigt, wie wenig planbar der Abschluss der Transaktionen letztlich ist.

Im Folgenden ging Herr Schrade näher auf einzelne Transaktionen ein. Er begann mit dem Nahversorgungszentrum in Hamm, das durch die enge Einbettung in ein Wohngebiet an einer Hauptstraße im Hammer Osten eine sehr gute Lage aufweist. Die Hauptmieter sind Penny, ein Fitness-Studio und der Arbeiter-Samariter-Bund. DEFAMA erwarb dieses Objekt zur 9,3-fachen Jahresnettokaltmiete noch mit einem kleinen Leerstand. Inzwischen ist es zu 100 Prozent vermietet.

Der größte Zukauf des vergangenen Jahres war laut Herrn Schrade das Kolosseum Spreewald in Lübbenau mit einer Investitionssumme von 8 Mio. Euro. Übernommen wurde dieses Objekt zur neunfachen Jahresnettokaltmiete im Rahmen eines Share-Deals. Die Mieterstruktur ist sehr breit gefächert. Neben typischen Einzelhandelsgeschäften finden sich unter anderem ein Fitness-Studio, diverse Arztpraxen und Rechtsanwaltskanzleien sowie das Arbeitsamt in dem Gebäude. Als größtes Handels-, Gesundheits- und Dienstleistungszentrum ist das Kolosseum quasi das „Herz von Lübbenau“.

Als sehr schönes Objekt sieht der Vorstand auch das Fachmarktzentrum Staßfurt. Mit einem Preis von 2,6 Mio. Euro zahlte DEFAMA bei einem kleinen Leerstand von 5 Prozent die 9,3-fache Jahresnettokaltmiete. Hauptmieter sind Aldi, TEDi und ABC-Schuhe. Positiv bewertet Herr Schrade die sehr gute Sichtbarkeit dieses Objekts an der Kreuzung zweier Hauptstraßen.

Das Fachmarktzentrum Templin verfügt nach Aussage des Vorstands als Agglomeration mit dem einzigen Baumarkt im weiten Umkreis ebenfalls über eine sehr starke Marktstellung. Hauptmieter sind ein BayWa-Baumarkt, Norma und Getränkeland. Zudem konnte dieses Objekt bei einer Investitionssumme von rund 2 Mio. Euro und einer Kaltmiete von mehr als 250 TEUR p.a. zu einem sehr attraktiven Preis erworben werden.

Der Erwerb des Fachmarktzentrums Schmallenberg war mit einem Kaufpreis von 7 Mio. Euro ebenfalls eine sehr große Transaktion. Erworben zur zehnfachen Jahresmiete verfügt dieses Objekt über eine außergewöhnlich starke Lage im Stadtzentrum, quasi als Teil der Fußgängerzone. Zum Zeitpunkt des Erwerbs lag der Leerstand noch bei 15 Prozent. Bis heute konnte die Quote bereits auf 8 Prozent halbiert werden.

Als großes Asset sieht der Vorstand daneben die IMMA GmbH, die sich als 100-prozentige Tochtergesellschaft ausschließlich um die Objekte der Gruppe kümmert. Dies erwies sich in den letzten Jahren als überaus erfolgreich. Die Betriebskosten konnten teilweise deutlich reduziert und die Mieterzufriedenheit signifikant erhöht werden, was Herr Schrade als sehr wichtig ansieht. Viele Dinge wurden aufgearbeitet, nachdem manche Voreigentümer die Objekte teilweise über Jahre vernachlässigt hatten.

Seit 2017 verfügt die IMMA GmbH über ein eigenes Büro. Inzwischen wurde die Fläche vergrößert und ein neuer Geschäftsführer bestellt, den Herr Schrade als wichtigen Teil des Managements sieht. Mittlerweile kümmern sich zwölf erfahrene Property-Manager und Techniker um die Beseitigung von Leerständen, die Auswechslung von bonitätsschwachen und säumigen Mietern, die Verlängerung von Mietverträgen und die Reduzierung der Betriebskosten. Mit dem weiteren Wachstum der DEFAMA soll das Team noch verstärkt werden.

Im Anschluss präsentierte Herr Schrade die Zahlen des Geschäftsjahres 2018, die wiederum alle nach oben zeigen. Der Portfoliowert wuchs um 49 Prozent auf 108,5 (Vorjahr: 72,8) Mio. Euro deutlich an, ebenso der Umsatz um 56 Prozent auf 9,1 (5,8) Mio. Euro. Viel wichtiger sind dem Vorstand aber die Ertragskennzahlen, mit denen er sich ebenfalls sehr zufrieden zeigte.

Das Nettoergebnis verbesserte sich um 25 Prozent auf 1,7 (1,4) Mio. Euro und das Ergebnis je Aktie stieg auf 0,46 (0,38) Euro. Wichtig war dem Vorstand in diesem Zusammenhang der Hinweis, dass DEFAMA nach HGB bilanziert. Als wichtigste Kennzahl sieht Herr Schrade die Funds from Operations (FFO), die um 41 Prozent auf 3,6 (2,6) Mio. Euro noch stärker zulegten. Die FFO je Aktie erhöhten sich auf 1,01 (0,73) Euro. Auch dieser Wert steigt also trotz der Kapitalerhöhungen der vergangenen Jahre kontinuierlich an.

Die Bilanzstruktur hat sich nicht wesentlich verändert. Durch den Portfolioausbau wuchs die Bilanzsumme auf 85,8 (55,4) Mio. Euro weiter an. Die Aktivseite wird bestimmt durch das Anlagevermögen in Höhe von 81,4 (52,2) Mio. Euro. Die liquiden Mittel werden zum Stichtag mit 2,8 (2,5) Mio. Euro ausgewiesen. Das Eigenkapital erhöhte sich deutlich auf 16,4 (11,4) Mio. Euro. Neben dem Jahresüberschuss hat dazu die Kapitalerhöhung des vergangenen Jahres beigetragen. Die Bankverbindlichkeiten erhöhten sich korrespondierend zum Portfolioausbau auf 67,8 (43,1) Mio. Euro.

Die Finanzierung erfolgt nach Aussage von Herrn Schrade weiterhin grundsätzlich über lokale Banken und Sparkassen mit hoher Standort-Expertise. Mit 21 Finanzierungspartnern ist DEFAMA sehr breit aufgestellt. Keine einzelne Bank hat mehr als 20 Prozent Anteil an der Gesamtverschuldung. Sehr positiv bewertet der Vorstand auch den Abschluss von Annuitätendarlehen mit langfristig gesicherten günstigen Zinsen. Die durchschnittliche Zinsbindung ist mit acht Jahren im Branchenvergleich sehr lang. Ein steigendes Zinsniveau hätte auf Sicht von Jahren erst einmal gar keine Folgen.

Lediglich in Radeberg wurde bewusst auf eine längerfristige Finanzierung verzichtet. Nach wie vor ist es nach Aussage von Herrn Schrade geplant, dieses Objekt nach Abschluss der Revitalisierung zu verkaufen. Im Moment läuft allerdings noch die Umbauvorbereitung. Die Baugenehmigung ist beantragt und der Umbau kann hoffentlich 2020 durchgeführt werden. Danach wird die Veräußerung des Objekts per Forward-Deal angestrebt. Der Vorstand erwartet einen Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich.

Insgesamt zeigte sich Herr Schrade mit dem Geschäftsjahr 2018 sehr zufrieden. Die vor einem Jahr genannten Ziele wurden fast alle erreicht. Lediglich der Jahresüberschuss lag leicht unter der Prognose von 1,75 Mio. Euro. Als Grund nannte der Vorstand zum einen den Sonderaufwand im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung und nachlaufende Effekte aus einer Eigentümerabrechnung. Außerdem gab es bei einigen neuen Objekten Aufwendungen, denen noch keine Einnahmen gegenüberstanden. Dafür entwickelten sich die FFO deutlich besser als erwartet. Herr Schrade sieht deshalb eine gute Grundlage dafür gegeben, die Dividende auf 0,40 (0,34) Euro weiter zu erhöhen.

Der Vorstand leitete dann über zum laufenden Jahr. Im ersten Quartal setzte sich die positive Ertragsentwicklung nahtlos fort, was Herr Schrade aber in erster Linie als Früchte der Arbeit des vergangenen Jahres verstanden wissen wollte. Das Nettoergebnis erreichte nach drei Monaten bereits 536 (370) TEUR und die FFO je Aktie konnten im ersten Quartal auf 0,29 (0,21) Euro erneut deutlich gesteigert werden.

Im Mai 2019 gab es eine weitere Transaktion. DEFAMA erwarb das Fachmarktzentrum in Dinslaken mit vier starken Filialisten als Ankermietern. Dieses Objekt sieht Herr Schrade in einem überaus frequenzstarken Gewerbegebiet mitten in der Stadt bestens positioniert. DEFAMA zahlte bei einem Kaufpreis von 7,6 Mio. Euro in etwa die zehnfache Jahresmiete.

Nach dieser Transaktion umfasst das Portfolio nun 31 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von etwas mehr als 130.000 qm und einer annualisierten Nettokaltmiete von in Summe 10 Mio. Euro. Rund 80 Prozent der Mieten stammen von bonitätsstarken Filialisten und die Verträge mit den Ankermietern weisen überdurchschnittliche Laufzeiten auf. Positiv wertet der Vorstand zudem, dass kein Mietvertrag mehr als 5 Prozent der Gesamterträge ausmacht. Die Top-5-Verträge kommen zusammen nur auf 15 Prozent.

Weiter berichtete der Vorstand vom Start von intensiven Nach- und Neuvermietungsaktivitäten. In etlichen Objekten konnten bereits Leerstände reduziert oder beseitigt und viele kleinere Bestandsmietverträge optimiert werden. Ein Thema war zudem die Neuvermietung der Flächen nach der Insolvenz von AWG in Schneeberg und Miller & Monroe in Staßfurt. In Staßfurt konnte nach Aussage von Herrn Schrade mit TEDi bereits ein neuer Mieter gefunden werden. In Schneeberg läuft noch die Suche, der Vorstand hofft aber, bald einen Erfolg vermelden zu können.

Bezugnehmend auf die Ad-hoc-Meldung wenige Tage vor der Hauptversammlung informierte Herr Schrade im Anschluss über die Planung einer Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für alle Aktionäre. Die Mittel sollen für Zukäufe, aber auch für Investitionen in Bestandsobjekte verwendet werden. Zwar wird ein hoher Zufluss aus Radeberg erwartet. Man wolle sich bei dem geplanten Verkauf aber nicht unter Druck setzen lassen. Mit der Kapitalerhöhung wird ein Emissionserlös von 7 bis 8 Mio. Euro angestrebt. Die Details stehen noch nicht fest.

Sehr gerne warf Herr Schrade schließlich einen Blick auf die Aktie, die mit der rasanten Unternehmensentwicklung Schritt hält. In den letzten zwölf Monaten legte der Kurs um rund 35 Prozent zu. Beim aktuellen Kurs von 15,90 Euro beträgt die Marktkapitalisierung rund 62 Mio. Euro. In der Aktionärsstruktur gab es nur geringe Veränderungen. Der Vorstand ist über die MSC Invest GmbH mit rund 33 Prozent beteiligt, der Streubesitz beläuft sich auf etwa 60 Prozent.

Herr Schrade schloss seinen Vortrag mit den Zielen für 2019. Geplant ist ein weiterer Ausbau des Immobilienportfolios und eine weitere deutliche Steigerung des NAV je Aktie. Der Jahresüberschuss soll auf 2,2 Mio. Euro weiter ansteigen und die FFO auf 4,4 Mio. Euro bzw. 1,13 Euro je Aktie zulegen. Per Ende 2019 sollen die FFO auf annualisierter Basis 5 Mio. Euro erreichen. Nicht zuletzt soll die Dividende trotz der bis dahin höheren Aktienzahl auch im kommenden Jahr weiter angehoben werden.


Allgemeine Aussprache


Aktionär Thorsten Müller dankte dem Vorstand für die geleistete Arbeit. Es befinden sich zwar derzeit viele Immobilienaktien im Aufwind, dies aber nach seinem Eindruck oftmals nur getrieben von dem anhaltendenden Niedrigzinsumfeld. Bei DEFAMA werden hingegen, wie die Kennzahlen zeigen, fundamentale Werte geschaffen. Er sieht die anhaltende Aufwärtsentwicklung der Aktie deshalb gut unterlegt.

Interessant findet Herr Müller, dass mit einer Marktkapitalisierung von inzwischen mehr als 60 Mio. Euro langsam die Marke von 100 Mio. Euro näher rückt. Ab dieser Schwelle dürften neue Investoren aufmerksam werden, die in kleinere Unternehmen nicht investieren dürfen. Mit dem fokussierten und konservativen Geschäftsmodell gepaart mit der hohen Profitabilität, Dividendenkontinuität und den enormen Wachstumschancen sieht er DEFAMA bestens für ein Investment geeignet.

Überraschend kam für Herrn Müller die Ankündigung der Kapitalerhöhung. Er bewertet diese Pläne jedoch positiv. Zwar bedeutet eine solche Maßnahme kurzfristig eine Verwässerung des Gewinns, das Geschäft wird aber hereinwachsen. Gut ist auf jeden Fall, dass alle Aktionäre ein Bezugsrecht erhalten sollen. Und vielleicht kann auf diesem Weg auch ein größerer Investor an Bord geholt werden. Nach Überzeugung von Herrn Müller wird die Kapitalerhöhung wertschaffend sein.

Der Großteil der Fragen kam in diesem Jahr von Privataktionär Michael Köhler. Eine betraf ebenfalls die Kapitalerhöhung. Ihn interessierte, wie viel von dem Volumen von etwa 7 bis 8 Mio. Euro, das eingeworben werden soll, für weitere Zukäufe und wie viel für Investitionen in die bestehenden Objekte ausgegeben werden soll.

Eine konkrete Antwort konnte Herr Schrade hier nicht liefern. Nach seiner Aussage soll mit dem überwiegenden Teil der Mittel die Kriegskasse aufgefüllt werden, um ausreichend flexibel zu sein, wenn interessante Objekte angeboten werden. Für Investitionen in bestehende Objekte gibt es noch keine konkrete Planung.

Der Einschätzung von Herrn Köhler, dass zur Finanzierung von Umbaumaßnahmen keine Kapitalerhöhung erforderlich wäre, stimmte der Vorstand grundsätzlich zu. Dies würde sich prinzipiell auch über Bankdarlehen finanzieren lassen. Gerade bei fünfstelligen und niedrigen sechsstelligen Beträgen ist der Aufwand, bis die Banken einen Kredit gewähren, aber in Relation zur Summe sehr hoch. Es macht deshalb mehr Sinn, diese Ausgaben aus dem Eigenkapital zu bestreiten.

Weiter informierte Herr Schrade auf Nachfrage des Aktionärs, dass es grob geschätzt bei etwa einem Drittel der Objekte im Bestand die Möglichkeit oder die Notwendigkeit zu Umbaumaßnahmen gibt. Teilweise ist es nicht zwingend, es kann aber Sinn machen, um anschließend höhere Einnahmen zu generieren. Als Beispiel nannte er Hamm. Teilweise muss etwas getan werden wie in Löwenberg. Die zeitliche Schiene lässt sich bei solchen Maßnahmen ebenso wenig abschätzen wie der Kapitalaufwand.

In diesem Zusammenhang interessierte Herrn Köhler, welche liquiden Mittel aktuell zur Verfügung stehen. Wie Herr Schrade mitteilte, werden sich nach der Dividendenzahlung noch etwa 2 Mio. Euro in der Kasse befinden. Allerdings ist ein Teil der Liquidität immer als Sicherheit bei den finanzierenden Banken hinterlegt. Insofern steht nicht so viel Geld zur Verfügung, wie dies zunächst klingt.

Ferner wollte der Aktionär wissen, ob es weitere Objekte wie in Radeberg gibt, von denen man sich nach der Revitalisierung trennen will. Im Regelfall ist dies nach Angabe von Herrn Schrade nicht geplant. Grundsätzlich sollen die Objekte langfristig gehalten werden und sind langfristig finanziert. Im Einzelfall kann aber auch ein Verkauf sinnvoll sein. In Löwenberg könnte sich eine Veräußerung nach der Revitalisierung theoretisch anbieten. Noch ist es aber viel zu früh für eine konkrete Aussage.

Dass sich die Verkaufsverhandlungen in Radeberg schon sehr lange hinziehen, wollte Herrn Köhler nicht recht gefallen. Nach seiner Wahrnehmung bindet diese Tätigkeit zu viel Zeit und Ressourcen. Diese Sichtweise teilte der Vorstand nicht. Mit dem Verkauf habe man sich konkret noch gar nicht beschäftigt, dafür ist es noch zu früh. Vielmehr bindet vor allem die Vorbereitung der Umbaumaßnahmen, die hoffentlich im kommenden Jahr beginnen können, derzeit Ressourcen.  

Befragt nach dem Preis, der in Radeberg erzielt werden müsste, um zumindest den Break-even zu erreichen, machte Herr Schrade eine kleine Rechnung auf. Für das Objekt wurden einst 5,5 Mio. Euro bezahlt und es sollen zusätzlich 8,5 Mio. Euro in die Revitalisierung investiert werden, insgesamt wären dies also 14 Mio. Euro. Bei den zu erwartenden künftigen Mieteinnahmen von 1,3 Mio. Euro wäre dies ein Faktor von knapp 11. Unter dem 15-Fachen würde man das Objekt allerdings keinesfalls abgeben. Dies würde dann einen Preis in Richtung 20 Mio. Euro bedeuten, woraus sich der genannte Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich ergäbe.

Ferner meinte der Aktionär vernommen zu haben, dass der Vorstand mehrere interessante Objekte bereits fest für einen Zukauf im Blick hat. Seine Frage, wie hoch das angestrebte Ankaufvolumen ist, konnte Herr Schrade nicht seriös beantworten. Wie er darlegte, gibt er ständig indikative Angebote ab, woraus sich aber keineswegs ableiten lässt, ob überhaupt und wann die Objekte gekauft werden. Teilweise stehen Immobilien jahrelang auf der Ankaufliste. Es handelt sich immer um Einzelfälle.

Aus den Unterlagen hatte Herr Köhler entnommen, dass die Leerstände bei einigen Objekten nicht gesunken, sondern gestiegen sind. Speziell nannte er die Standorte Apolda, Löwenberg und Sangerhausen. Er bat um eine Erklärung.

Wie Herr Schrade darlegte, kommt es regelmäßig vor, dass Mieter verlorengehen. Oftmals fällt dies aber gar nicht auf, da gleich im Anschluss neue Mieter gefunden werden. In Sangerhausen gibt es tatsächlich noch einen kleinen Leerstand, nachdem eine Mieterin ihr Geschäft aus Altersgründen aufgegeben hat. Dies ist aber ein sehr kleines Thema, das nicht ins Gewicht fällt.

In Löwenberg gingen aus verschiedenen Gründen gleich drei Mieter verloren. Dies war allerdings beim Kauf bereits absehbar gewesen, weshalb das Objekt für die sechsfache Jahresmiete sehr günstig erworben werden konnte. Der Verlust der Mieter war praktisch schon im Preis impliziert. Im Übrigen tut der Leerstand in Löwenberg nicht weh. Das Gebäude, in dem die Leereinheiten liegen, soll ohnehin komplett abgerissen werden, was mit Kündigungen verbunden wäre.

In Apolda gestaltet sich die Situation laut Herrn Schrade etwas spezieller. Ein Mieter hat dort von Anfang an nie regelmäßig bezahlt. Das Geld musste stets mit hohem Aufwand über Rechtsanwälte und Pfändung eingetrieben werden. Im Herbst ist der Mieter dann plötzlich spurlos verschwunden und war nicht mehr erreichbar. Zum Jahresende habe man die Räumlichkeiten deshalb als Leerstand deklariert.

Erklärungsbedürftig erschien Herrn Köhler zudem, dass zuletzt mehrfach Objekte zu deutlich mehr als der neunfachen Jahresmiete erworben wurden. Dabei sollte doch gemäß der Unternehmensstrategie ein Faktor von neun die Obergrenze darstellen. Als Beispiel nannte der Aktionär das Fachmarktzentrum in Dinslaken, für das die 10,1-fache Miete bezahlt wurde. Er bat dies ausdrücklich nicht als Kritik zu verstehen. Er wollte aber gerne eine Erklärung.

In seiner Antwort erklärte Herr Schrade, dass die Objekte „grundsätzlich“ bis zur neunfachen Miete eingekauft werden sollen. Je nach der individuellen Situation kann der Erwerb aber auch bei höheren Preisen interessant sein, soweit möglichst viel zinsgünstiges Fremdkapital eingesetzt werden kann. In der Regel ist es allerdings so, dass die Eigenkapitalrendite dramatisch zurückgeht, wenn der Kaufpreisfaktor steigt. Die Grenze von neun wollte der Vorstand mehr als Richtschnur verstanden wissen.

Eine weitere Wortmeldung kam von Aktionär Oliver Schroth. Ihm war aus den Vorjahren in Erinnerung geblieben, dass sich in der Gruppe auch eine Reihe von Mietverträgen mit umsatzabhängigen Mieten findet. Er erkundigte sich nach der Menge dieser Vereinbarungen. Läuft die Konjunktur eines Tages schlechter, könnte sich eine solche Regelung nach Einschätzung des Aktionärs negativ auswirken.

In seiner Antwort bestätigte Herr Schrade, dass es im Konzern etwa ein Dutzend Mietverträge mit einer entsprechenden Ausgestaltung gibt. In Summe geht es aber nicht einmal um 100 TEUR, also weniger als 1 Prozent der gesamten Mieteinnahmen, und neue Verträge mit umsatzabhängigen Mieten werden nicht mehr abgeschlossen. Das Thema spielt also in der Praxis keine große Rolle.

Aktionär Trautwein erkundigte sich nach möglichen Risiken aus Bergschäden. Insbesondere an den Standorten Dinslaken und Hamm könnte dies nach seiner Überlegung ein Thema sein. Wie Herr Schrade darlegte, spielt dies in Hamm keine Rolle. In Dinslaken habe man das Thema zumindest diskutiert. Im Grundbuch wird dort regelmäßig ein Bergschadenverzicht eingetragen. Die Immobilie ist aber weit entfernt von dem potenziell gefährdeten Gebiet. Die finanzierende Bank sah auch kein Problem.

Befragt nach den wesentlichen Wettbewerbern informierte Herr Schrade, dass man oft gar nicht erfahre, welche Parteien bei den Ausschreibungen noch an den Objekten interessiert sind. In der Regel handelt es sich um kleinere, oftmals private Investoren, die in diesem Markt aktiv sind. Ein großer Mitbewerber ist natürlich die Deutsche Konsum REIT AG. Wirklich in die Quere gekommen sei man sich bisher aber nie. „Das Feld ist groß genug für uns beide“, so der Vorstand.


Abstimmungen

Herr Schropp verkündete die Präsenz mit 2.029.392 Aktien. Bezogen auf das gesamte Grundkapital von 3.900.000 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, entsprach dies einer Quote von 57,21 Prozent.

Die Dividende von 0,40 Euro (TOP 2) wurde einstimmig beschlossen. Bei der Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie der Festlegung der Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 5) ergaben sich jeweils 20.500 Gegenstimmen. Bei der Wahl der Kowert, Schwanke & von Schwerin GbR zum Abschlussprüfer (TOP 6) waren es 125.000 Enthaltungen und bei der Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien (TOP 7) rund 53.000 Gegenstimmen.

Um 12:58 Uhr schloss der Vorsitzende die Versammlung.


Fazit

Die DEFAMA AG setzte ihre beeindruckende Entwicklung im Geschäftsjahr 2018 fort. Nach weiteren acht Zukäufen umfasst das Portfolio mittlerweile 31 Objekte mit einem Wert von insgesamt mehr als 100 Mio. Euro und jährlichen Mieteinahmen von über 10 Mio. Euro. Ein Ende der rasanten Entwicklung ist auch nicht absehbar. Es gibt noch viele interessante Objekte, die zu günstigen Preisen erworben werden können.

Wichtig ist, dass das hohe Wachstum nicht zu Lasten der Profitabilität geht. Das Nettoergebnis konnte um weitere 25 Prozent gesteigert werden und die Funds from Operations, die der Vorstand als wichtigste Ertragskennzahl ansieht, legten sogar um 41 Prozent auf 3,6 Mio. Euro zu. Die FFO je Aktie erhöhten sich auf 1,01 (0,73) Euro und damit noch stärker als erwartet. Damit ist eine solide Grundlage für die beschlossene Dividendenerhöhung auf 0,40 (0,34) Euro gegeben.

Das laufende Jahr hat ebenfalls positiv begonnen. Die FFO je Aktie sollen der Planung nach auf 1,13 Euro erneut gesteigert werden. Mit Blick darauf ist die Aktie mit inzwischen mehr als 15 Euro noch nicht zu teuer, auch wenn sie inzwischen ein ganzes Stück über dem Net Asset Value (NAV) notiert. Auch dieser Wert konnte allerdings einmal mehr kräftig auf 11,02 (8,42) Euro gesteigert werden und wird weiter anwachsen. Insbesondere an schwächeren Tagen ist die Aktie unverändert ein interessantes Investment.


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