Traumhaus AG (ISIN DE000A2NB7S2)

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HV-Bericht Traumhaus AG

Vorhandene Grundstücke eröffnen weiteres Wachstumspotenzial


Am 24. August 2021 fand die ordentliche Hauptversammlung der Traumhaus AG für das Geschäftsjahr 2020 statt. Nachdem die Gesellschaft im vergangenen Jahr noch eine Präsenzveranstaltung abhielt, fand das jährliche Aktionärstreffen nun erstmals in rein virtueller Form statt. Im vergangenen Jahr setzte die Traumhaus AG ihren Wachstumskurs weiter fort. Für GSC Research berichtet Thorsten Renner über den Verlauf der Hauptversammlung.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Markus Wenner eröffnete die Hauptversammlung pünktlich um 13 Uhr und begrüßte die teilnehmenden Aktionäre. Aus Gründen des Gesundheitsschutzes habe man die Personen vor Ort begrenzt. Deshalb war nur noch der Vorstandsvorsitzende Otfried Sinner vor Ort anwesend, das weitere Vorstandsmitglied Wolfgang Fuchs sowie die anderen Aufsichtsratsmitglieder waren lediglich online zugeschaltet. Nach Abhandlung der Formalien und dem Verweis auf den ausführlichen Aufsichtsratsbericht übergab Herr Wenner das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Otfried Sinner.


Bericht des Vorstands

Auch Herr Sinner begrüßte die Aktionäre zur ersten virtuellen Hauptversammlung und bedauerte den fehlenden persönlichen Kontakt. Trotzdem sei man damit auf dem richtigen Weg, denn in diesem Jahr wurden 422 Einladungen nach 276 Einladungen im Vorjahr verschickt. Die Gesellschaft steht für bezahlbaren Wohnraum für junge Familien, was durch die serielle und standardisierte Errichtung von Häusern ermöglicht wird. Dabei deckt das Unternehmen den gesamten Prozess vom Einkauf über Entwicklung und Vertrieb bis hin zur Verwaltung ab, berichtete Herr Sinner.

Nach seiner Aussage gehört Traumhaus zu den Top 10 Herstellern in Deutschland und ist vor allem auf die Errichtung von Siedlungen spezialisiert. Insgesamt befinden sich 48 Projekte in der Entwicklung. Dabei sind 1.742 Reihenhäuser und 505 Wohnungen projektiert sowie 669 Einheiten im Bau. Der Online-Konfigurator ermöglicht dabei die Auswahl namhafter Produkthersteller. Bei Preisen ab 1.762 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verfügt die Gesellschaft über relativ krisenfeste Umsätze.

Nach einer kurzen Unterbrechung zum Start der Präsentation erklärte Herr Sinner, man helfe auch vielen Gemeinden. Die Projekte und Siedlungskonzepte betreffen vor allem den urbanen Speckgürtel. Die Erfolge und die Bekanntheit einzelner Projekte wie Mannheim öffnen auch Türen bei anderen Kommunen. Wie der Vorstandsvorsitzende weiter berichtete, erfolgte 2016 mit der Aufnahme von Mehrfamilienhäusern ins Angebot eine Produkterweiterung. Die Kernkompetenz des Unternehmens sah Herr Sinner im Bereich der Standardisierung und Automatisierung, da die serielle Fertigung fehlerfreie Prozesse ermöglicht.

Als Unternehmensziele nannte Herr Sinner, in den kommenden fünf Jahren in allen wichtigen Absatzmärkten in Deutschland vertreten zu sein. Dabei strebt die Gesellschaft ein kontinuierliches zweistelliges Wachstum an. Bei der Eigenkapitalquote wurde der Zielwert von 25 auf 30 Prozent angehoben, um sich auch zukünftig attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zu sichern. Ferner wird eine weitere Ausweitung des Streubesitzes und eine Steigerung des Handelsvolumens angestrebt.

Positiv hob der Vorstandsvorsitzende hervor, dass bei Traumhaus weder Corona-Hilfen noch Kurzarbeit notwendig waren. Auch die weitere Grundstücksbeschaffung verlief planmäßig. Die Erwartungen im Vertrieb wurden sogar übertroffen, denn neu gestartete Projekte waren innerhalb kürzester Zeit reserviert. Lediglich durch Verzögerungen bei den Behörden kam es zu vereinzelten Einschränkungen in der Projektentwicklung. Im vergangenen Jahr konnten auch erstmals zwei institutionelle Verkäufe ganzer Reihenhaussiedlungen realisiert werden. Nach Ansicht von Herrn Sinner rückt nun auch das Reihenhaus in den Fokus von Kapitalanlegern.

Daneben berichtete Herr Sinner von der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Dezember in Höhe von rund 2 Mio. Euro, womit sich die Eigenkapitalquote auf 24 Prozent verbesserte. Zudem gelang es den Streubesitz in der Aktie auf 16 Prozent auszuweiten. Auch das Finanzierungspaket für das neue Fertigteilwerk wurde erfolgreich abgeschlossen. Zufrieden zeigte sich der Vorstand auch mit einer dritten Coverage der Aktie. Hierbei habe die Gesellschaft auch an Road-Shows und Konferenzen teilgenommen.

Nach den Worten von Herrn Sinner befanden sich im letzten Jahr erneut deutlich mehr Einheiten im Bau. Trotz Corona blieb die Zahl der Beurkundungen nahezu unverändert. Bei den Grundstücksübergaben zeigte sich jedoch ein deutlicher Zuwachs. Ferner wies die Gesellschaft einen höheren Auftragsbestand aus. Angesichts der positiven Entwicklung wurden 15 zusätzliche Mitarbeiter für die weitere Expansion eingestellt.

Im vergangenen Jahr lag der Umsatz in etwa auf Vorjahresniveau, teilte Herr Sinner mit. Allerdings erzielte Traumhaus eine deutlich gesteigerte Gesamtleistung. Beim EBITDA gelang sowohl eine absolute Steigerung als auch eine Ausweitung der Marge. Mit 10,7 Prozent lag die EBITDA-Marge wieder im zweistelligen Bereich. Die Eigenkapitalquote belief sich auf 24 Prozent und soll weiter auf 30 Prozent gesteigert werden. Hinsichtlich des Kursverlaufs meinte der Vorstandsvorsitzende, durch Corona kam es vorübergehend zu einem deutlichen Rückgang, derzeit notiert die Aktie jedoch stabil bei gut 17 Euro.

Im laufenden Jahr setzte die Traumhaus AG ihre Expansion im Norden fort und eröffnete ein Büro in Bremen, gab Herr Sinner bekannt. Dieses neue Büro habe sich bisher sehr gut entwickelt. Bei den Großprojekten Mannheim und Wiesbaden gab es den Baubeginn. Daneben gab es zahlreiche weitere Baustarts und Bauvorbereitungen. Wie der Vorstand weiter mitteilte, ist zudem die Halle für die neue Fabrik zur Fertigung von Mauerteilen fertiggestellt. Nach dem technischen Anschluss soll der Probelauf im Oktober/November beginnen. Über die Börse München konnte ein öffentliches Angebot erfolgreich durchgeführt werden, wodurch rund 150 neue Aktionäre gewonnen wurden. Darüber hinaus konnten bereits rund 50 Prozent des geplanten Ankaufvolumens von etwa 30 Mio. Euro im laufenden Jahr realisiert werden.

Wie Herr Sinner weiter ausführte, bilden der Auftragseingang von 93 Mio. Euro im Jahr 2020 und der Auftragsbestand von 89 Mio. Euro zum Jahresende ein solides Fundament für die Entwicklung 2021 und 2022. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft über eine gut gefüllte Pipeline an Grundstücken von 100 Mio. Euro. Daraus resultiere ein potenzielles Verkaufsvolumen von 500 Mio. Euro und somit eine weitere Grundlage für Wachstum auch in den Folgejahren. Für das laufende Jahr prognostizierte der Vorstandsvorsitzende einen Umsatz in der Größenordnung von 98 bis 108 Mio. Euro. Das EBITDA soll sich dabei in einer Bandbreite von 10,0 bis 11,8 Mio. Euro bewegen. Für die kommenden Jahre stellte er zum Ende seiner Ausführungen ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 15 bis 25 Prozent in Aussicht.


Allgemeine Fragerunde

Der erste Fragenkomplex beschäftigte sich mit der Bewertung der Grundstücke. Nach den Worten von Herrn Sinner bilanziert die Gesellschaft nach HGB und wendet deshalb beim Umlaufvermögen das strenge Niederstwertprinzip an. Der Ausweis der Grundstücke erfolgt zu Anschaffungskosten, eine Gewinnrealisierung erfolgt dann erst zu einem späteren Zeitpunkt. Die durchschnittliche Haltedauer bezifferte der Vorstand auf 18 bis 36 Monate. Eine Bewertung stiller Reserven wurde nicht vorgenommen.

Die unfertigen Gebäude werden aktiviert und die dabei angefallenen Aufwendungen erfolgsneutral ausgewiesen. Die Erlöse des Grundstücksverkaufs und die Realisierung erfolgen nach Eintragung der Kunden ins Register. Die unfertigen Leistungen bezifferte Herr Sinner auf rund 25 Mio. Euro. Angesprochen auf den relativ geringen Ausweis liquider Mittel zum Jahresende meinte Herr Sinner, dabei handle es sich lediglich um eine Momentaufnahme. Das Wachstum der Gesellschaft ist über die bereits vorhandenen Grundstücke gesichert. Darüber hinaus hat die Gesellschaft im laufenden Jahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Zudem erfolgen auch Zahlungen der Kunden nach erfolgter Baugenehmigung, so dass die Gesellschaft die Grundstückskaufpreise nur für eine kurze Zeit finanzieren muss. Auch der weitere Baufortschritt wird dann von Ratenzahlungen der Kunden begleitet.

Einen Aktionär interessierte, ob eine Umstellung der Bilanzierung auf IFRS geplant ist, was Herr Sinner verneinte. Ferner bat der Anteilseigner um Erläuterung, weshalb sich trotz des Wachstums der Jahresüberschuss kaum verändert habe. Dies erklärte der Vorstandsvorsitzende mit den weniger margenreichen Bauumsätzen im Vergleich zur Projektierung. Darüber hinaus habe der Aufbau einer größeren Konzernstruktur das Ergebnis belastet, bietet nun aber die Grundlage für künftiges Wachstum.

Interesse bestand auch an den Auswirkungen des neuen Fertigteilewerks. Laut Herrn Sinner kann dadurch die Qualität der Produkte noch einmal gesteigert werden. Überdies rechnete er auch mit einer steigenden Effizienz, da nun eine Steigerung der Produktion bei gleichem Personaleinsatz möglich ist. Ein Aktionär befürchtete Verzögerungen durch mangelnde Arbeitskräfte am Bau. Wie der Vorstand mitteilte, liegen die Bauten bisher im Plan, es gab allenfalls marginale Verzögerungen auf den Baustellen. Allerdings beobachte man die Situation sehr genau. Zum jetzigen Zeitpunkt konnte er keinerlei Regressforderungen oder Belastungen durch etwaige Verzögerungen erkennen.

Zusätzlich wollte der Aktionär wissen, ob es auch Projekte mit Verlust gab, was der Vorstand verneinte. Anschließend kam die weitere Entwicklung vor dem Hintergrund einer Dividendenpolitik zur Sprache. Im laufenden Jahr soll der Umsatz auf 98 bis 108 Mio. Euro zulegen und das EBITDA sich in der Bandbreite von 10,0 bis 11,8 Mio. Euro bewegen. Mittelfristig ist laut Herrn Sinner eine 15- bis 25-prozentige Umsatzsteigerung geplant. Auch aufgrund der guten Pipeline habe man im letzten Jahr eine Dividende von 0,50 Euro gezahlt und auch für dieses Jahr vorgeschlagen. Dabei werden die Großaktionäre wieder auf einen Teil der Dividende verzichten. Die Aktie habe weiteres Potenzial und man wolle den Anlegern auch eine attraktive Dividendenpolitik bieten.

Befragt nach dem Wachstum in den kommenden Jahren hielt der Vorstandsvorsitzende das Umsatzziel von 200 Mio. Euro in fünf Jahren für erreichbar. Hinsichtlich der regionalen Expansion ist eine Stärkung in Süddeutschland vorgesehen. Daneben könnte auch ein verstärkter Bestandsaufbau in den Vordergrund treten. Ebenfalls hinterfragt wurde der Kontakt zu Behörden, wobei der Vorstand von immer mal wieder auftretenden Verzögerungen bei Kommunen und Ämtern durch fehlende Kontakte berichtete.

Interesse bestand auch an der Entwicklung bei der Main Kinzig Hotel Immobilien GmbH. Herr Sinner bezeichnete die Hotelbranche als einen der Verlierer der Corona-Krise. Man werde die künftige Entwicklung beobachten. Eine Exit-Möglichkeit könnte in der Übernahme der Anteile durch den Hotelbetreiber liegen. Angesprochen auf das Thema Photovoltaik erklärte der Vorstand, man setze sich intensiv mit diesem Thema auseinander und werde die weiteren Vorgaben der Politik im Auge behalten.

Zum Thema Mehrfamilienhäuser zeigte sich der Vorstand zufrieden, auch wenn in diesem Bereich nicht die gleiche Marge wie bei Reihenhäusern erzielbar sei. Zum Thema der neuen Produktion betonte der Vorstand noch einmal, die neue Anlage bringe eine höhere Qualität und nun auch eine Kapazität von bis zu 400 Häusern. Angesprochen auf die Konkurrenz meinte Herr Sinner, der Erfolg liegt im Finden geeigneter Grundstücke. Insgesamt sei die Gesellschaft normalerweise günstiger als die Konkurrenz.


Abstimmungen

Nach dem Ende der Fragerunde leitete Herr Wenner zu den Abstimmungen über. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 4.924.283 Euro waren 3.592.245 Euro entsprechend 72,95 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle mit großer Mehrheit im Sinne der Verwaltung gefasst.

Dies waren die Ausschüttung einer Dividende von 0,50 Euro (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der MUTH & Co. GmbH zum Abschlussprüfer (TOP 5), die Erhöhung der Anzahl der Aufsichtsratsmitglieder von 3 auf 4 (TOP 6), die Wahl von Herrn Bussmann in den Aufsichtsrat (TOP 7), die Schaffung eines neuen bedingten Kapitals (TOP 8) sowie Satzungsänderungen (TOP 9).

Gegen 14:45 Uhr konnte Herr Wenner die Hauptversammlung wieder beenden.


Fazit und eigene Meinung

Die Traumhaus AG hat ihre erfolgreiche Entwicklung auch im vergangenen Geschäftsjahr fortgesetzt. Auf dieser Basis dürfen sich die Aktionäre wieder über eine Dividendenausschüttung von 0,50 Euro freuen. Bemerkenswert hierbei, dass die Großaktionäre wieder freiwillig auf einen Teil der Ausschüttung verzichten. Bei einem Auftragsbestand von rund 90 Mio. Euro zum Jahresende geht die Gesellschaft mit einem guten Polster ins Geschäftsjahr 2021.

Dort soll eine weitere Umsatzsteigerung auf 98 bis 108 Mio. Euro erfolgen. Das EBITDA sieht das Management in einer Bandbreite von 10,0 bis 11,8 Mio. Euro und damit ebenfalls deutlich über Vorjahr. Wachstumstreiber für die kommenden Jahre sind die bereits vorhandenen Grundstücke. Damit hält der Vorstand auch eine Umsatzausweitung auf rund 200 Mio. Euro pro Jahr für möglich.

Bei einem Kurs von rund 17 Euro bietet die Traumhaus-Aktie zudem eine attraktive Dividendenrendite von knapp 3 Prozent. Angesichts der durchschnittlich geplanten Wachstumsraten von 15 bis 25 Prozent pro Jahr sollten die Anleger weiter in der Traumhaus-Aktie engagiert bleiben.


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