SPAG St. Petersburg Immobilien und Beteiligungs AG (ISIN DE0007244402)

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HV-Bericht SPAG St. Petersburg Immobilien und Bete

Warten auf den Baubeginn beim Newskij Internationa


Am 29. August 2001 lud die St. Petersburg Immobilien und Beteiligungen AG (SPAG) ihre Aktionäre ins Astron Hotel am Unternehmenssitz Mörfelden-Walldorf unweit des Frankfurter Flughafens ein. Die Gesellschaft war in den Tagen vor der Versammlung erneut ins Kreuzfeuer der Presse geraten. Ein Kurzartikel in der Bild-Zeitung sowie eine Reportage in der Newsweek brachten SPAG in Zusammenhang mit Geldwäsche-Aktivitäten für die russische Unterwelt. Genährt werden diese Verdächtigungen durch die Beiratstätigkeit von Vladimir Putin bei der SPAG bis zur seiner Ernennung zum Ministerpräsidenten sowie die Verhaftung des früheren Aufsichtsratsmitglieds Rudolf Ritter wegen angeblicher Geldwäsche in Liechtenstein.

Die 35 erschienenen Aktionäre interessierten sich, da diese Vorwürfe nicht neu, jedoch bisher nicht substanziell belegt sind, eher für den Fortgang des für die SPAG entscheidenden Bauprojekts, des Newskij International Center (NIC), das nunmehr kurz vor dem Baubeginn stehen und nach Fertigstellung das größte Einkaufscenter in St. Petersburg werden soll. Oliver Wiederhold berichtet für GSC Research.


Bericht des Vorstands

Nach Eröffnung der Versammlung durch den Aufsichtsratsvorsitzenden Dr. Francisco Guadamillas Cortés erstattete Alleinvorstand Markus Rese seinen Bericht. Er verwies zunächst auf eine Studie des Bankhauses Ellwanger & Geiger vom 24. August 2001, in welcher die Aktie der SPAG bei einem Kurs von 2,80 Euro mit „spekulativ kaufen“ bewertet und mit einem Kursziel von 8,50 Euro versehen wurde, und gab bekannt, dass die Immobilien Team Consulting GmbH & Co. (ITC), die als Vermarktungspartner für das Newskij International Center ausgewählt wurde, ihr Unternehmen im Rahmen der Hauptversammlung vorstellen wird.

Das Geschäftsjahr 2000 war durch die Endabstimmung der Baumaßnahmen für das Newskij International Center (über die Snamenskaja AG) sowie die Vermietung der Büroimmobilie „Tambowskaja“ (über die Inform Future GmbH) geprägt. Das Ergebnis habe sich recht positiv entwickelt, denn obwohl sich die Gesellschaft mit dem NIC in der Investitionsphase befindet, sei ohne eine Umstellung in der Bewertung ein in etwa gleich großer Gewinn angefallen. Die Veränderung in der Bewertung betrifft zum einen die Bauzeitzinsen der Tochtergesellschaften, die bisher aktiviert worden waren. Da nun die SPAG nach Einbringung der restlichen Anteile 100 Prozent an den beiden genannten Gesellschaften hält, erfolgt eine Aktivierung der Zinsen nicht mehr.

Die Zinseinnahmen sind daher von 1,454 Mio. DM auf 98 TDM gesunken, was sich in einem Jahresfehlbetrag von 1,807 Mio. DM (Vorjahr Jahresüberschuss 532 TDM) niederschlug. Ein weiterer Grund für das verschlechterte Ergebnis waren hohe Rückstellungen von 677 TDM nach 188 TDM im Vorjahr.

Der Vorstand verwies auf die Konzernbilanz, in welcher die Tochter Inform Future (Tambovskaja) mit einem Bilanzansatz von 7,748 Mio. DM unter Sachanlagen (Grundstücke und Bauten) geführt wird. Im Rahmen der Einbringung der restlichen Anteile hatte das Gutachten einen Wert von mehr als 9 Mio. DM ermittelt. Weiterhin unter den Sachanlagen (geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau) ist die Snamenskaja AG (Newskij International Center) mit einem Bilanzansatz von 48,39 Mio. DM zu finden. Hier hatte das Einbringungsgutachten einen Wert von 55,5 Mio. DM festgelegt.

Herr Rese bezifferte daher die stillen Reserven auf 9 bis 10 Mio. DM, wobei die Immobilienpreise in St. Petersburg seit dem Bilanzstichtag nochmals um 15 Prozent angezogen haben. In einer Modellrechnung stellte der Vorstand im Folgenden den Ertragswert des Newskij International Center dar. In einer ähnlichen Rechnung ermittelte das Bankhaus Ellwanger & Geiger für das Objekt einen Barwert von 63,48 Mio. Euro und damit 13,23 Euro pro Aktie.

Herr Rese verwendete in seiner Rechnung folgende „worst case“-Parameter: Miete 650 USD pro Quadratmeter und Jahr (der Mindestpreis für Handelsflächen liege derzeit 150 USD höher), Vermietungsquote 80 Prozent bis 2004, danach 95 Prozent, Dollarkurs 2,10 DM, Fremdkapitalaufnahme 150 Mio. DM (erwartete Baukosten 110 Mio. DM) bei einem Zinssatz von 9 Prozent, Steuerquote 25 Prozent (hier erwartet der Vorstand bis zur Eröffnung eine Absenkung auf 15 bis 20 Prozent) und 3 Prozent jährliche Tilgung. Bei einer Veräußerung im Jahre 2014 zur achtfachen Jahresnettomiete (üblich sei mindestens ein Multiplikator von 12) ergebe sich ein abgezinster Cash Flow von 34,23 DM oder 17,48 Euro je Aktie für das Objekt Newskij International Center.

Im ersten Quartal 2002 soll mit den Abrissarbeiten begonnen werden; zu diesem Zeitpunkt soll auch eine Vermietungsquote erreicht sein, die eine Fremdfinanzierung erlaubt. Für Konzeption, Projektmanagement, Vermietung und das langfristige Center-Management wird die Immobilien Team Consulting GmbH &Co. (ITC) zuständig sein, die sich im Folgenden vorstellte.

Die ITC ist eine 55-prozentige Tochter der Westdeutschen Immobilien Holding GmbH und gehört damit indirekt zu mehreren Landesbanken. Die ITC hat derzeit 20 Center im Management mit ca. 500.000 qm in 1.300 Shops. Als Beispiele für realisierte Objekte mit ITC als Projektentwickler wurden das SEVENS in Düsseldorf genannt sowie die Galerie Rostocker Hof in Rostock und die Lothaus Passage in Mainz. Ein weiteres Projekt sind die „revitalisierten Bahnhöfe“, wo ITC 30 Bahnhöfe für die Deutsche Bahn neu gestaltet.

Für das Newskij International Center stellte ITC folgendes Konzept vor: es soll eine Kaufkraftabschöpfung im gehobenen Preissegment erfolgen, da St. Petersburg bei insgesamt 4,8 Mio. Einwohnern über eine Oberschicht mit 300.000 bis 400.000 Personen verfügt, deren frei verfügbares monatliches Einkommen mehr als 2.000 USD beträgt. Diese Klientel werde derzeit noch nicht angemessen bedient. Mit ersten Mietinteressenten sei man bereits im Gespräch, so z.B. mit MediaMarkt/Saturn, für die damit der Markteintritt in Russland verbunden wäre und deren Flächenbedarf sich auf 6.000 bis 7.000 Quadratmeter belaufen würde.

Nach diesem Vortrag des Entwicklungs- und Vermarktungspartners stellte Herr Rese ein weiteres Projekt der SPAG vor. Obwohl es nach einem Beschluss der Duma nunmehr russlandweit möglich ist, als Ausländer Grund und Boden zu erwerben, werden kaum interessante Flächen zum Verkauf angeboten. Somit sei es auch für die SPAG schwierig, weitere Projekte auf eigenem Grund und Boden in Angriff zu nehmen.

Ein Ausweg sei die Möglichkeit, Pachtverträge für kürzere Zeiten (3 Jahre) abzuschließen und auf diesen Flächen „Mobilien“ in Form von Leichtbauhallen zu errichten und so sehr schnell an sehr vielen Standorten Märkte auf der grünen Wiese entstehen zu lassen. Dies könne sehr kurzfristig geschehen, Vertragspartner für die Pachtverträge seien im Allgemeinen die Bezirksbürgermeister. Herr Rese nannte Kosten von 25 bis 30 DM bei Mieterlösen von 50 DM pro Quadratmeter.

Der Vorstand ging dann auf die seiner Meinung nach „unseriöse Berichterstattung“ in den Medien ein. Wie seit längerem bekannt ist, wurde der Gründungsaktionär und frühere Aufsichtsrat Rudolf Ritter in Liechtenstein wegen Geldwäscheverdachts verhaftet. Diese Tatsache war bereits auf der letzten Hauptversammlung (siehe HV-Bericht bei GSC Research) bekannt und wurde dort diskutiert. Nach Aussage des Vorstands hat das zuständige Gericht in Liechtenstein es jedoch abgelehnt, eine Hauptverhandlung gegen Herrn Ritter durchzuführen, was mit nicht ausreichendem Tatverdacht begründet wurde.

In einer „zweiten Welle der Presseaktivität“ werde nun berichtet, Herr Ritter habe Geldwäsche über die SPAG betrieben. In der Ausgabe der BILD-Zeitung vom Vortag sei versucht worden zu suggerieren, dass die SPAG in Geldwäsche verstrickt ist. Gegen diese Behauptung habe man eine einstweilige Verfügung erwirkt, die rechtskräftig ist.

Von etwas anderem Kaliber sei ein Artikel in der Zeitschrift Newsweek vom 3. September 2001. Darin geht es vor allem um die Rolle von Vladimir Putin als früherem Beirat der SPAG und Vladimir Smirnov als Vertreter des Großaktionärs, des Magistrats der Stadt St. Petersburg, die die SPAG beim Markteintritt in Russland mehr unterstützt habe, als von offizieller Seite zu erwarten sei. Gleichzeitig stehe die SPAG unter Beobachtung europäischer und amerikanischer Geheimdienste wegen des Verdachts auf Geldwäsche für russische Kriminelle und die kolumbianische Drogenmafia. Zudem vermute der BND im Fall des früheren SPAG-Aufsichtsrats Rudolf Ritter, er habe russische Kriminelle durch Immobiliengeschäfte über die SPAG bei der Geldwäsche unterstützt.

Herr Rese bezeichnete diesen Artikel als „Anhäufung altbekannter Tatsachen“. Der Aufsichtsratsvorsitzende ergänzte, Newsweek müsste man in den USA verklagen, was man sorgfältig prüfen werde. Bezüglich des Rücktritts von Herrn Smirnov zum 21.12.2000 erklärte der Aufsichtsrat, Herr Smirnov mache „Karriere in Moskau“ und könne daher sein Mandat nicht mehr ausüben.


Allgemeine Diskussion

Herr Norbert Vowinckel von der Schutzgemeinschaft der Kleinaktionäre (SdK) meinte, die SPAG sei bisher ein Hoffnungswert gewesen, doch nun sei man mit dem bevorstehenden Baubeginn des Newskij International Center an einem Punkt, wo aus Hoffnung Realität wird. Die Gesellschaft müsse aber nach außen mehr Transparenz zeigen. Dann fragte er nach der Mieterstruktur in der Büroimmobilie Tambovskaja und nach den Gründen für die zu beschließende Kapitalerhöhung sowie der Verwendung der Mittel aus der letzten Kapitalerhöhung.

Im Hinblick auf die Mieterstruktur bei Tambovskaja antwortete der Vorstand, nach einem Leerstand von 53 Prozent Anfang 2000 sei heute wieder ein Vermietungsstand von 96 Prozent erreicht. Allerdings handle es sich heute um viele kleine Mietparteien, da einige große namhafte Gesellschaften inzwischen eigene Gebäude bezogen haben. Tambovskaja soll verkauft werden, wenn Newskij International Center eine positiven Cash Flow liefert, ergänzte der Vorstand.

Die Mittel der letzten Kapitalerhöhung wurden verwendet, um die verbliebenen Mieter im Gebäude am Newskij Prospekt „herauszukaufen“. Für kommende Kapitalmaßnahmen werden mehrere Modelle in Erwägung gezogen, wobei entweder eine kleine Barkapitalerhöhung oder die Ausgabe einer Wandelanleihe in Frage kommen. Alternativ könnte aber auch bereits jetzt über eine Aufnahme von Fremdkapital nachgedacht werden.

Herr Rechtsanwalt Menzel, der für die Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) sprach, fragte nach der Gültigkeit der Baugenehmigung, möglichen Konkurrenten für das Newskij International Center und der Liquiditätslage, da im Geschäftsbericht vermerkt ist, dass im 4. Quartal 2001 neue Liquidität zugeführt werden muss.

Hierauf erwiderte Herr Rese, die Baugenehmigung liege vor, alle Maßnahmen ab jetzt würden innerhalb einer Textur erfolgen. Es bestehe bezüglich der Baugenehmigung absolute Rechtssicherheit, denn auch andere Rechte, von denen die SPAG tangiert sei könnte, gebe es nicht. Konkurrenten für das Newskij International Center seien ebenfalls nicht vorhanden, das Objekt werde auf lange Sicht einzigartig bleiben.

Bezüglich der Liquidität bestätigte der Vorstand, dass „definitiv noch im 4. Quartal 2001“ Kapital bereit gestellt werden muss. Alternativen seien ein kurzfristiger Kredit, eine Kapitalerhöhung über 4 Mio. DM oder eine Wandelanleihe, bei der eine Laufzeit von etwa 3 Jahren in Frage käme.


Abstimmungen

Die Präsenz wurde mit 2.402.801 von 4.800.000 Stimmen festgestellt, was knapp über 50 Prozent entspricht. Die Baader Wertpapierhandelsbank AG vertrat 21,3 Prozent des Aktienkapitals, die auf der Kanalinsel Jersey ansässige VS Real Estate Investments Limited dürfte mit 16,6 Prozent die Aktien der Stadt St. Petersburg vertreten haben, und die in Hamburg ansässige Latham & Watkins vertrat 9,1 Prozent der Aktien.

Die mit 13 Punkten sehr umfangreiche Tagesordnung wurde bei wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltung abgehandelt. Erwähnenswert ist die Erhöhung des Grundkapitals um bis zu 2.048.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 800.000 Aktien, ein genehmigtes Kapital I von 4.908.400 Euro entsprechend 1.917.344 Aktien mit der Möglichkeit des Bezugsrechtsausschlusses bei Sacheinlage, ein genehmigtes Kapital II von 1.227.100 Euro bzw. 479.336 Aktien mit der Möglichkeit des Bezugsrechtsausschlusses, wenn der Bezugspreis den Börsenkurs nicht wesentlich unterschreitet, sowie eine Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien und die Neuwahl des Aufsichtsrats.

Die Versammlung endete nach gut 3 Stunden.


Fazit

Das Projekt Newskij International Center ist zweifellos interessant und würde bei Realisierung der vorgelegten Planungen die SPAG in eine neue Größenordnung katapultieren. Doch bis zur Fertigstellung, sogar bis zum Baubeginn ist es noch ein weiter Weg, denn vor allem muss die Finanzierung noch gesichert werden. Der Vorstand stellte klar heraus, dass noch im 4. Quartal 2001 eine erneute Kapitalzufuhr erfolgen muss.

Eine Barkapitalerhöhung über die Börse würde angesichts des niedrigen Kurses der SPAG-Aktie kaum die benötigten Mittel einbringen. Ob der Großaktionär, die Baader Wertpapierhandelsbank AG, eine weitere Kapitalerhöhung garantiert und damit Gefahr läuft, seinen Anteil weiter ungewollt aufzustocken, darf allerdings bezweifelt werden. Jedenfalls scheint im Hause Baader das Thema SPAG durchaus ernst genommen zu werden, was die persönliche Anwesenheit von Uto Baader beweist.


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