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Interview Martin Lambotte (Vorstand der Rücker Immobilien AG)

„Unser konservatives und lokal verankertes Geschäftsmodell hat sich in der Krise bewährt!“


Die Rücker Immobilien AG hält nach wie vor an ihrem konservativen und lokal verankerten Geschäftsmodell fest. Gerade deshalb hat das Unternehmen nach eigenem Bekunden die Krise an den Immobilien- und Finanzmärkten vergleichsweise gut überstanden.

Vor diesem Hintergrund sprachen Alexander Langhorst und Investmentanalyst Klaus Kränzle von GSC Research anlässlich der Veröffentlichung der Neunmonatszahlen mit dem Vorstand Martin Lambotte über die Hintergründe des Geschäftsmodells, aktuelle Herausforderungen für die Geschäftspolitik in der Rezession und die weiteren Perspektiven des Unternehmens.

Martin Lambotte:  „Unser konservatives und lokal verankertes Geschäftsmodell hat sich in der Krise bewährt!“

GSC Research: Herr Lambotte, nach unserem Eindruck kommt die Rücker Immobilien AG vergleichsweise gut durch die Rezession. Das Geschäftsvolumen profitiert jedoch nicht so stark von der konservativen Geschäftspolitik, wie man meinen sollte. Woran liegt das?

Martin Lambotte: Das liegt im Wesentlichen daran, dass wir in der jüngeren Vergangenheit aus verschiedenen Gründen größere Immobilieninvestitionen auf Beteiligungsgesellschaften, die zu 100 Prozent in unserem Eigentum stehen, verlagert haben. Unter Einbeziehung der 100-prozentigen Beteiligungsgesellschaften würden wir Zahlen ausweisen, die in etwa auf Vorjahresniveau liegen.

GSC Research: Inwiefern spüren Sie die Rezession im Geschäftsvolumen? Angeblich wollen doch sowohl institutionelle als auch private Anleger nach ihren zuletzt negativen Erfahrungen am Aktienmarkt zur Portfoliodiversifizierung jetzt wieder verstärkt in Immobilien investieren.

Martin Lambotte: Richtig, große institutionelle Anleger, wie z.B. Versicherungskonzerne, investieren verstärkt in Immobilien. Sie fragen jedoch Portfoliogrößen nach, die wir nicht im Bestand haben. Was wir sehr wohl spüren, ist die Tatsache, dass private Anleger aufgrund der gemachten negativen Erfahrungen am Aktienmarkt und auch der niedrigen Anlagezinsen sich besinnen und zumindest Teile ihres Vermögens in konservative Immobilienanlagen umschichten. Diese bieten zwar keine aufregende, aber dafür eine nachhaltige Rendite.

GSC Research: Inwieweit besteht in diesem Zusammenhang noch Bedarf, ihr konservatives Geschäftsmodell und die damit verbundene Verlässlichkeit sowohl bei Kunden als auch bei Anlegern bekannter zu machen?

Martin Lambotte: Von unseren Kunden werden wir sehr wohl als konservativer und äußerst zuverlässiger Partner wahrgenommen. Das gilt sowohl für Kunden, die uns ihre Immobilienbestände verkaufen, als auch für Kunden, die von uns Eigentum erwerben. Diese Verlässlichkeit Anlegern gegenüber zu kommunizieren, ist schwierig, da uns zum Beispiel leider nur wenige unserer Anleger persönlich kennen. Eine Ursache dafür, dass unser konservatives Geschäftsmodell nicht wahrgenommen wird, ist sicherlich auch darin begründet, dass unser Unternehmen aufgrund der überschaubaren Größe nur von einem kleinen Anlegerkreis wahrgenommen wird. Kurzum: Wir sind leider nicht bei allen auf dem Radarschirm.

GSC Research: Sie sehen also Ihr Geschäftsmodell auf einer stabilen Basis?

Martin Lambotte: Ja, auf jeden Fall, wenn Sie es so auf den Punkt bringen wollen!

GSC Research: Einen guten Ertrag liefern ja immer wieder sogenannte Blockdeals, bei denen ein größeres Paket an Wohnungen verkauft wird. Können Sie uns hier Neuigkeiten verraten?

Martin Lambotte (schmunzelt): Meine Herren, Sie bringen mich in eine schwierige Situation, hierauf konkret zu antworten. Seien Sie aber versichert, dass es auch in diesem Jahr unser Bestreben ist, am Jahresende vernünftige Zahlen zu präsentieren, und dass wir daran arbeiten.

GSC Research: Mit dem Engagement am Bodensee ist die Rücker Immobilien AG erstmals außerhalb von Nordrhein-Westfalen tätig geworden. Können Sie uns die Beweggründe dazu bitte näher erläutern, Herr Lambotte?

Martin Lambotte: Aufgrund enger persönlicher Kontakte sind sowohl mein Vorstandskollege Ulrich Rücker als auch ich mehrfach in der Bodenseeregion gewesen. Zwangsläufig beschäftigt man sich dann auch dort mit dem Immobilienmarkt, analysiert und beobachtet ihn. Wir sind beide zu der Erkenntnis gekommen, dass die Bodenseeregion ein großer Wachstumsmarkt mit einem stabilen wirtschaftlichen Hintergrund ist. Auch die Nähe zur Schweiz trägt ihr Übriges dazu bei.

Wir haben im letzten Jahr mit dem Erwerb eines 11-Familien-Hauses einen ersten Schritt in diese Region gemacht, der sich wirklich ausgezahlt hat. Von den seinerzeit elf erworbenen Wohnungen haben wir zwischenzeitlich zehn notariell veräußert. Zudem haben wir ein weiteres kleineres Mehrfamilienhaus in einer guten innerstädtischen Wohnlage in Konstanz erworben. Wir werden jetzt nicht den Fehler machen und unser Geschäftsmodell selektiv über Deutschland ziehen, aber wir freuen uns darüber, ein zweites regionales Standbein gesucht, gefunden und erfolgreich bearbeitet zu haben. Die Rücker Immobilien Bodensee GmbH wird nennenswert zum Unternehmenserfolg beitragen.

GSC Research: Nachvollziehbar. Welche Pläne haben Sie hier für die nähere Zukunft, bleibt das Engagement am Bodensee damit eine Ausnahme und Nordrhein-Westfalen der Schwerpunkt ihres Geschäfts?

Martin Lambotte: Die Bodenseeregion soll zweiter regionaler Schwerpunkt unserer Tätigkeit sein, den Löwenanteil unseres Geschäfts werden wir jedoch nach wie vor in Nordrhein-Westfalen haben.

GSC Research: Interessant. Wo sehen Sie demnach für die Rücker Immobilien AG die größten Wachstumspotenziale - wir würden vermuten, an der sogenannten Rheinschiene. Ist das richtig, Herr Lambotte?

Martin Lambotte: Jawohl, das ist absolut richtig. Die letzten größeren Akquisitionen haben wir über die Rücker Immobilien Beteiligungs-GmbH in Köln-Neuehrenfeld und Köln-Junkersdorf gemacht. Da diese leerstehenden Bestände sehr umfangreich aufbereitet werden müssen, haben wir diese bewusst über die Rücker Immobilien Beteiligungs-GmbH erworben. Zwischenzeitlich ist in Neuehrenfeld der Startschuss für den Vertrieb gefallen, und in Junkersdorf haben wir vor wenigen Tagen mit dem Vertrieb begonnen. Das ist ein klares Bekenntnis zur Rheinschiene.

GSC Research: Kommen wir nun zu den aktuellen Neunmonatszahlen. Nach dem ersten Blick darauf haben wir den Eindruck, dass diese nicht ganz Ihren bzw. den Vorstellungen der Anleger entsprechen. Stimmen Sie dieser Meinung zu?

Martin Lambotte: Wir stimmen Ihnen zu, dass die aktuellen Neunmonatszahlen, die beim Ergebnis eine schwarze Null (Vorjahr plus 1,0 Mio. Euro) beim EBIT und ein Vorsteuerergebnis in Höhe von minus 0,36 (plus 0,27) Mio. Euro brachten, nicht zufriedenstellend sind. Auf der Umsatzseite können wir hingegen in Anbetracht der Wirtschaftslage im Berichtszeitraum mit dem Rückgang um ein Fünftel auf 3,6 (4,6) Mio. Euro leben.

Unter Einbeziehung der 100-prozentigen Tochtergesellschaften Rücker Immobilien Bodensee GmbH und Rücker Immobilien Beteiligungs-GmbH hätte sich jedoch ein etwas besseres Bild ergeben. Wir haben zur Information der Anleger erstmals in einem Quartalsbericht diese zusätzlichen Informationen veröffentlicht. Der Umsatz hätte demnach bei knapp 7 Mio. Euro gelegen, das EBIT bei 0,6 Mio. Euro, und der Vorsteuerverlust hätte „nur“ 0,1 Mio. Euro betragen.

GSC Research: Auf welchem Niveau würden Sie demnach ein zufriedenstellendes Ertragsniveau der Rücker Immobilien AG in einer „normalen“ Wirtschaftslage grob ansetzen?

Martin Lambotte: In etwa auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2005, was einen Umsatz von ungefähr 10 Mio. Euro, ein EBIT von circa 1,2 Mio. Euro und einen Jahresüberschuss in Höhe von knapp 0,7 Mio. Euro oder knapp 18 Cent je Aktie bedeuten würde.

GSC Research: Ende September dieses Jahres stand die Bundestagswahl auf dem Terminkalender. Was bedeutet dieses politische Großereignis nach dem Abschluss der Koalitionsverhandlungen für die Rücker Immobilien AG? Gerade Immobilienunternehmen sind ja in vielen Bereichen mehr als andere Firmen von politischen Entscheidungen abhängig.

Martin Lambotte: Auf der einen Seite sind wir enttäuscht vom Ausgang der Koalitionsverhandlungen, weil z.B. die energetische Sanierung von Gebäuden nicht steuerlich begünstigt wird. Hier hätten wir uns eine Sonder-AfA oder einen kleinen Investitionskostenzuschuss erhofft, da diese Investitionen nachhaltig zur Reduzierung von CO2-Ausstoß beitragen und nicht kurzzeitig verpuffen wie z.B. im Automobilbereich die Abwrackprämie.

Womit wir zufrieden sind, ist die Tatsache, dass selbst genutztes Wohnungseigentum in Zukunft nicht mehr angetastet werden soll, sofern ein Eigentümer aufgrund von Arbeitslosigkeit in die Situation gerät, Hartz IV zu beziehen. Durch den Kauf von Wohnungseigentum kann auf diese Art und Weise Vermögen vor dem Zugriff des Staats geschützt werden. Die Auswirkungen der Regelungen bezüglich der Wohnungs-REITs (Real Estate Investment Trust, die Redaktion) bleiben abzuwarten.

GSC Research: Wenn wir Sie richtig verstanden haben, Herr Lambotte, erwarten Sie nach der Veröffentlichung des Koalitionsvertrags demnach keine gravierenden Änderungen in der Politik für den Wohnungsbau im Allgemeinen und ihr Unternehmen im Speziellen?

Martin Lambotte: Nein, grundsätzlich erwarten wir keine Veränderung in der Politik. Die Haushaltsnöte setzen dem Gestaltungsspielraum hier enge Grenzen. Eine Eigenheimzulage, wie wir sie vor Jahren hatten, kann nicht ernsthaft aufgrund der Haushaltssituation erwartet werden. Es bleibt abzuwarten, ob die angekündigten Erleichterungen bei den Bestimmungen bezüglich der unsäglichen Zinsschranke nach dem ewigen Hin und Her nunmehr nachhaltig und zuverlässig festgeschrieben werden. Da wir im Neubaubereich nicht tätig sind, haben wir die Diskussion um die Wiedereinführung der degressiven AfA nur am Rande verfolgt.

GSC Research: Eine Frage betrifft die Landtagswahl im nächsten Jahr. Jetzt ist die Rücker Immobilien AG nur in Nordrhein-Westfalen tätig, hat diese Wahl Auswirkungen auf Ihr Unternehmen, oder werden im Immobilienbereich die meisten Sie betreffenden Sachverhalte von der Bundespolitik geregelt?

Martin Lambotte: Die Landtagswahl in Nordrhein-Westfalen wird auf unser Unternehmen nur begrenzte Auswirkungen haben. Wir hoffen nur, dass die neu zu wählende Landesregierung nicht an der Grunderwerbsteuerschraube dreht, was zu einer zusätzlichen Belastung für uns und auch für unsere Erwerber führen würde.

GSC Research: Eine andere Thematik betrifft Immobilienaktien im Allgemeinen und natürlich auch das Papier der Rücker Immobilien AG im Speziellen. Wie erklären Sie sich, dass fast alle Immobilienwerte derzeit mit solch hohen Abschlägen gegenüber Buchwert oder Net Asset Value gehandelt werden?

Martin Lambotte: Ich denke, hier sind die Probleme hausgemacht. Viele Wettbewerber haben die Möglichkeiten der Bilanzierung nach IAS- bzw. IFRS-Standards über Gebühr genutzt und Bewertungsgewinne in erheblichem Ausmaß realisiert. Es ist natürlich, dass in Krisenzeiten diese hochgeschriebenen Werte kritisch hinterfragt werden und aufgrund fehlender Transparenz auch „korrigiert“ werden. In Krisenzeiten gilt das umso mehr, vor allen Dingen auch dann, wenn erhebliche Bewertungsgewinne bei gewerblich genutzten Immobilien realisiert wurden. Dieses Misstrauen in die veröffentlichten Buchwerte schlägt sich zwangsläufig im Net Asset Value nieder.

Die Rücker Immobilien AG und ihre Beteiligungsgesellschaften haben alle Jahresabschlüsse nach den HGB-Standards aufgestellt, das heißt, es hat bei uns zu keinem Zeitpunkt Bewertungsgewinne gegeben, da alle Immobilien zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert sind. Die Immobilien des Anlagevermögens werden linear mit 2 Prozent planmäßig abgeschrieben.

GSC Research: Wie sehen Sie vor diesem Hintergrund ihre eigene Aktie bewertet?

Martin Lambotte: Das ist aus unserer Sicht ein ganz trauriges Kapitel, meine Herren. Wie ich eben ausgeführt habe, haben wir alle unsere Bilanzen nach den Standards des HGB aufgestellt. Alle Kapitalerhöhungen, die wir durchgeführt haben, waren Barkapitalerhöhungen. Bei einem ausgewiesenen Eigenkapital von ungefähr 10 Mio. Euro entsprechend ungefähr 4 Millionen Aktien beträgt der innere Wert der Aktie circa 2,50 Euro. Dass unsere Aktie dann im Moment mit circa 1,20 Euro bewertet wird, ist auch für meinen Vorstandskollegen Ulrich Rücker und mich äußerst enttäuschend und unbefriedigend. Wir sind immerhin persönlich selbst mit je gut 11 Prozent am Unternehmen beteiligt.

GSC Research: Wollen Sie vor diesem Hintergrund in Zukunft die Attraktivität der Rücker-Aktie durch Sonderdividenden oder ähnliche Maßnahmen steigern? Einige Aktionäre fragen ja diesbezüglich immer wieder auf der Hauptversammlung nach, da sie der Meinung sind, dass sich die gute Geschäftspolitik ihres Unternehmens nur unzureichend im Aktienkurs niederschlägt.

Martin Lambotte: Das sind Fragen, die wir ständig mit unserem Aufsichtsrat sehr konstruktiv diskutieren. Wir sind einfach der Auffassung, dass unser Unternehmen im Moment einfach zu klein ist und von daher nicht im primären Fokus der Anleger ist.

GSC Research: Das klingt gut für die Aktionäre. Gestatten Sie uns zwei Fragen zum Abschluss.

Martin Lambotte: Gerne.

GSC Research: Wie wird die Rücker Immobilien AG im laufenden und nächsten Geschäftsjahr abschneiden, können Sie uns diesbezüglich einen groben Ausblick geben?

Martin Lambotte: Umsatz- und Gewinnprognosen haben wir nie veröffentlicht. Von diesem Grundsatz wollen wir auch nicht abweichen. Wir jedenfalls werden wegen unserer guten Eigenmittelausstattung gut durch die Krise kommen.

GSC Research: Wo soll Ihrer Meinung nach die Rücker Immobilien AG in zehn Jahren stehen? Können Sie uns hier bitte an Ihren geschäftspolitischen Visionen teilhaben lassen?

Martin Lambotte: Die Rücker Immobilien AG wird einen strategischen Partner finden und weiterhin eigenes Handelsgeschäft betreiben. Für den strategischen Partner werden wir als Dienstleister Portfolio-Management und die Verwaltung der wohnwirtschaftlichen Immobilienbestände übernehmen und wie in der Vergangenheit selbst in hohem Umfang an Erfolg und Misserfolg dieser Partnerschaft direkt partizipieren.

GSC Research: Herr Lambotte, vielen Dank für das interessante Gespräch. Wir wünschen Ihnen persönlich und dem Unternehmen weiterhin viel Erfolg.


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